允將沐溡

高性價比住宅，未來增值潛力無限東區自由路四段、自由路四段109巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[55.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 23 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    47.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 36.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 23 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    37 ~ 51.5 萬/坪

    四期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.6%
鄰案季變化
-38.7%
最新價差
-32.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -38.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -32.9%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價2525萬
2170萬3145萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
505萬
核貸金額
2,020萬
月付
7.7萬/月
建議年收
192萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷凍，我們的出價基礎是37.01萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近多座寺廟，可能帶來噪音問題，這是我們要求價格調整的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為51.45萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.143021LNG: 120.698580

嫌惡設施警示

台中市東區代天宮
TEMPLE
149m
impact
臺中樂成宮 旱溪媽祖廟
TEMPLE
264m
impact
台灣中油 自由站
GAS STATION
291m
impact
台中南天宮 關聖帝君
TEMPLE
326m
impact
台中國農宮
TEMPLE
340m
impact

軌道交通動能

四維國小 (台中捷運綠線)3173m
文心崇德 (台中捷運綠線)3540m
松竹 (台中捷運綠線)4239m

防禦型機能圈

PARK旱溪媽祖公園
356m
PARK長福公園
386m
PARK樂明公園
399m
SCHOOL臺中市東區進德國民小
521m
PARK樂豐公園
628m
SCHOOL臺中市東區成功國民小
679m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
允將沐溡
成交月 2025/08
55.2萬/坪
樓層：八層
坪數：55.0 坪
總價：2802.0萬
距離：-
允將沐溡
成交月 2025/07
55.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：59.3 坪
總價：3048.0萬
距離：-
允將沐溡
成交月 2025/06
57.4萬/坪
樓層：十層
坪數：48.4 坪
總價：2525.0萬
距離：-
允將沐溡
成交月 2025/03
51.2萬/坪
樓層：五層
坪數：48.4 坪
總價：2268.0萬
距離：-
允將沐溡
成交月 2025/03
51.6萬/坪
樓層：六層
坪數：48.4 坪
總價：2285.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
勝美新東區
成交月 2022/06
36.0萬/坪
樓層：十二層
坪數：55.8 坪
總價：1594.0萬
距離：411 m
東勢子
成交月 2024/01
49.7萬/坪
樓層：全
坪數：72.3 坪
總價：3595.0萬
距離：439 m
熊都敘建築
成交月 2024/03
60.0萬/坪
樓層：一層
坪數：39.0 坪
總價：1912.0萬
距離：588 m
東城貳五
成交月 2025/03
47.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：39.8 坪
總價：1500.0萬
距離：651 m
京綻ONE
成交月 2022/06
33.3萬/坪
樓層：十六層
坪數：86.2 坪
總價：2610.0萬
距離：657 m