允將青曦

在冷凍市場中，找到您的理想家園！大肚區遊園路二段190之一號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 9 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[45.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 18 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    44.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +53.7% / 校正價 44.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 18 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    44.8 ~ 47.1 萬/坪

    大肚都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 -20.6%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4.2%
鄰案季變化
-9.1%
最新價差
-0.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -9.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -0.2%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1475萬
1275萬2130萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
295萬
核貸金額
1,180萬
月付
4.5萬/月
建議年收
113萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於44.82萬/坪，這是市場冷凍狀態下的合理保守價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據社區溢價率高達53.7%，這可能導致未來價格回調的風險。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為47.1萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.173188LNG: 120.580950

嫌惡設施警示

福懋龍井加油站(直營)
GAS STATION
532m
impact
台灣中油 北基昆泰加油
GAS STATION
577m
impact
台中無極直轄德安宮
TEMPLE
598m
impact
Smile 速邁樂 - 大肚站
GAS STATION
604m
impact
龍德宮福德正神
TEMPLE
613m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)4021m
水安宮 (台中捷運綠線)6971m
市政府 (台中捷運綠線)7009m

防禦型機能圈

SCHOOL夏恩英語 台中東海遊園
209m
SCHOOL美樂蒂美語東海分校/ 愛
209m
SCHOOL優寶嬰幼兒學校
266m
PARK大肚區蔗廍思源亭
565m
PARK防空洞公園
571m
PARK中工砲堡公園
614m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
允將青曦
成交月 2024/09
44.7萬/坪
樓層：二層
坪數：33.8 坪
總價：1380.0萬
距離：-
允將青曦
成交月 2024/07
47.3萬/坪
樓層：四層
坪數：33.8 坪
總價：1450.0萬
距離：-
允將青曦
成交月 2024/06
44.3萬/坪
樓層：四層
坪數：35.4 坪
總價：1475.0萬
距離：-
允將青曦
成交月 2024/06
43.9萬/坪
樓層：三層
坪數：36.4 坪
總價：1470.0萬
距離：-
允將青曦
成交月 2024/04
44.3萬/坪
樓層：四層
坪數：36.4 坪
總價：1480.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
住寅大囍悅
成交月 2020/05
22.1萬/坪
樓層：六層
坪數：35.6 坪
總價：710.0萬
距離：539 m
錦繡年年
成交月 2025/04
43.8萬/坪
樓層：九層
坪數：33.7 坪
總價：1314.0萬
距離：648 m
茂洋晴山洋洋
成交月 2024/05
44.2萬/坪
樓層：七層
坪數：36.6 坪
總價：1350.0萬
距離：1.03 km
保辰一森園
成交月 2025/06
36.7萬/坪
樓層：二層
坪數：31.5 坪
總價：1055.0萬
距離：1.09 km
東海夢想街3
成交月 2022/01
30.2萬/坪
樓層：二層
坪數：12.4 坪
總價：375.0萬
距離：1.10 km