光語墅
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：69.5 坪
總價：1390.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 19 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 59 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準21.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 19 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 21.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 59 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核20.2 ~ 29 萬/坪
龍井都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.3%
鄰案季變化
+2.9%
最新價差
-36.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.3%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.9%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -36.7%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)總價1292萬
1000萬1460萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
258萬
核貸金額
1,033萬
月付
3.9萬/月
建議年收
99萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是20.24萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離捷運站較遠，這將影響未來的轉手價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為28.96萬/坪，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.214615LNG: 120.531408RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
龍井朝安宮
TEMPLE
699m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)10827m
市政府 (台中捷運綠線)13280m
文心櫻花 (台中捷運綠線)13440m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市龍井區龍海國民
535mSCHOOL長頸鹿美語龍井分校
887m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
20.0萬/坪
光語墅
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：57.0 坪
總價：1180.0萬
距離：-
光語墅
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：53.3 坪
總價：1048.0萬
距離：-
光語墅
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：57.0 坪
總價：1191.0萬
距離：-
光語墅
成交月 2022/01
樓層：全
坪數：53.1 坪
總價：1080.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
港好寓見
成交月 2022/05
樓層：二層
坪數：27.0 坪
總價：610.0萬
距離：741 m
宏泉IN中央
成交月 2025/03
樓層：四層
坪數：42.3 坪
總價：1140.0萬
距離：913 m
豐富大旭
成交月 2024/01
樓層：全
坪數：51.1 坪
總價：1320.0萬
距離：923 m
御墅家悠活Ⅲ
成交月 2021/09
樓層：全
坪數：50.2 坪
總價：938.0萬
距離：1.03 km
新觀序
成交月 2025/03
樓層：全
坪數：63.9 坪
總價：2350.0萬
距離：1.10 km