全坤峰景

擁有公園與學校的理想居住環境新北市三重區集賢路108號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 28
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[49.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 9 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    48.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 9 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -32.8% / 校正價 44.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    44.9 ~ 56.3 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +61.4%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-4.1%
鄰案季變化
-26.8%
最新價差
-5.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -4.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -26.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -5.3%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價2850萬
2255萬4765萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
570萬
核貸金額
2,280萬
月付
8.7萬/月
建議年收
217萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價起點是44.86萬/坪，這是基於當前市場狀況的合理保守價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近有加油站，這可能影響未來的轉售價值，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為56.25萬/坪，我們不會超過此價格以避免過度支付。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.089570LNG: 121.491523

嫌惡設施警示

台灣中油 重陽橋站(自助
GAS STATION
189m
impact
福德宮
TEMPLE
582m
impact
三重順聖宮（中壇元帥）李
TEMPLE
719m
impact
蘆洲玉旨九龍太子宮
TEMPLE
736m
impact
龍全宮
TEMPLE
753m
impact

軌道交通動能

三和國中 (中和新蘆線)1483m
徐匯中學 (中和新蘆線)1582m
三民高中 (中和新蘆線)1885m

防禦型機能圈

PARK三重親水公園
194m
SCHOOL五華國小
248m
PARK大山公園
269m
SCHOOL新北高中
332m
PARK三重區鄰里公園
344m
SCHOOL碧華國中
378m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
全坤峰景觀峰
成交月 2024/12
50.8萬/坪
樓層：十二層
坪數：63.3 坪
總價：2900.0萬
距離：-
全坤峰景
成交月 2024/11
49.0萬/坪
樓層：一層，二層
坪數：59.2 坪
總價：2900.0萬
距離：-
全坤峰景
成交月 2024/05
51.8萬/坪
樓層：一層，二層
坪數：50.2 坪
總價：2600.0萬
距離：-
全坤峰景觀峰
成交月 2024/04
52.4萬/坪
樓層：十五層
坪數：53.5 坪
總價：2800.0萬
距離：-
全坤峰景觀峰
成交月 2023/12
48.2萬/坪
樓層：十三層
坪數：103.0 坪
總價：4100.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
陸江A+
成交月 2023/10
57.5萬/坪
樓層：三層
坪數：86.2 坪
總價：4958.0萬
距離：42 m
新北吉美水豔
成交月 2023/08
43.8萬/坪
樓層：三層
坪數：74.7 坪
總價：3268.0萬
距離：92 m
凱悅登峰
成交月 2024/05
55.6萬/坪
樓層：十二層
坪數：107.0 坪
總價：5950.0萬
距離：95 m
天河宏琚
成交月 2025/01
75.3萬/坪
樓層：八層
坪數：77.7 坪
總價：5200.0萬
距離：111 m
光灧
成交月 2024/03
54.3萬/坪
樓層：四層
坪數：49.7 坪
總價：2700.0萬
距離：113 m