綠茵峰碩精緻三房
成交月 2023/07
樓層：九層
坪數：22.5 坪
總價：550.0萬
距離：175 m
AI 淨單價演算結果
[29.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 68 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準29.8 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 29.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 68 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核20.9 ~ 33.9 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+19%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +19%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價995萬
100萬3380萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
199萬
核貸金額
796萬
月付
3.0萬/月
建議年收
76萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場支撐位，20.86萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>淡水變電所距離僅165.9m，可能影響居住環境，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為33.89萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 61 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.173965LNG: 121.442486RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
淡水變電所
SUBSTATION
166m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
304m
impact
公共廁所(男女皆有)
PRISON
393m
impact
淡水清水巖
TEMPLE
428m
impact
淡水龍山寺
TEMPLE
437m
impact
軌道交通動能
淡水 (淡水信義線)706m
新市一路 (淡海輕軌)1229m
淡金北新 (淡海輕軌)1273m
防禦型機能圈
PARK中興(1)口袋公園
136mSCHOOL淡水國小
141mPARK衛教公園
223mPARK協元口袋公園(2)
276mPARK協元口袋公園
295mPARK協元(1)口袋公園
313m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
24.4萬/坪
兆美萬海
成交月 2025/10
樓層：六層
坪數：38.0 坪
總價：1540.0萬
距離：237 m
中山麗景
成交月 2023/02
樓層：七層
坪數：21.9 坪
總價：740.0萬
距離：308 m
名軒海樂地
成交月 2025/10
樓層：十一層
坪數：52.3 坪
總價：1686.0萬
距離：327 m
丰華城心
成交月 2025/09
樓層：三層
坪數：36.6 坪
總價：1000.0萬
距離：403 m