冠德美境

捷運旁的理想居所，生活機能一應俱全！新北市中和區景安路155號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 28 / B3
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AI 淨單價演算結果
[85.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    59.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 59.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    56.8 ~ 69 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+40.1%
鄰案季變化
+4%
最新價差
+20.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +40.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +20.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價3060萬
2610萬4430萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
612萬
核貸金額
2,448萬
月付
9.3萬/月
建議年收
233萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是56.78萬/坪，這是基於市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據社區溢價率為負的數據，顯示該區域房價表現不佳，這是我們議價的有力依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行的核貸上限為69.03萬/坪，我們不應超過此價格，以避免過度追價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 23 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.994991LNG: 121.505524

嫌惡設施警示

汴仔頭景福宮
TEMPLE
424m
impact
中和北聖宮
TEMPLE
434m
impact
中和 青天宮-中壇元帥
TEMPLE
467m
impact
中和配天宮
TEMPLE
503m
impact
台灣中油 全宏二站
GAS STATION
505m
impact

軌道交通動能

景安 (中和新蘆線)148m
景安 (環狀線)148m
永安市場 (中和新蘆線)991m

防禦型機能圈

PARK瓦瑤溝右岸綠地
220m
PARK中和區鄰里公園
328m
PARK復興公園
518m
PARK中和區鄰里公園
630m
SCHOOL中和國小
652m
PARK和園
653m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
冠德美境
成交月 2024/06
83.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：59.4 坪
總價：4250.0萬
距離：-
冠德美境
成交月 2018/09
59.8萬/坪
樓層：二十五層
坪數：58.0 坪
總價：3018.0萬
距離：-
冠德美境
成交月 2018/03
55.5萬/坪
樓層：二十四層
坪數：58.0 坪
總價：2850.0萬
距離：-
冠德美境
成交月 2017/08
59.4萬/坪
樓層：二十二層
坪數：58.0 坪
總價：3000.0萬
距離：-
冠德美境
成交月 2017/07
59.2萬/坪
樓層：二十一層
坪數：58.0 坪
總價：3000.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
景安旭
成交月 2025/07
71.0萬/坪
樓層：二層
坪數：32.1 坪
總價：2238.0萬
距離：147 m
美麗景安
成交月 2025/10
79.8萬/坪
樓層：十九層
坪數：12.9 坪
總價：1030.0萬
距離：153 m
日光御
成交月 2024/05
72.2萬/坪
樓層：十層
坪數：18.6 坪
總價：1340.0萬
距離：166 m
景安台北
成交月 2024/04
77.3萬/坪
樓層：九層
坪數：20.4 坪
總價：1580.0萬
距離：167 m
漢皇里寓
成交月 2025/06
80.2萬/坪
樓層：十一層
坪數：32.4 坪
總價：2620.0萬
距離：279 m