凱御鼎臻
成交月 2024/05
樓層：全
坪數：77.5 坪
總價：2560.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 13 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準35.1 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 13 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 35.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核32.8 ~ 44.6 萬/坪
潭子都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+2.2%
鄰案季變化
-0.7%
最新價差
-19.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +2.2%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -0.7%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -19.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)總價2460萬
2275萬2725萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
492萬
核貸金額
1,968萬
月付
7.5萬/月
建議年收
187萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場的冷凍狀態，我們的出價底線是 32.8 萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>豐富宮距離僅 304.6 公尺，可能帶來噪音影響，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 44.58 萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.218608LNG: 120.694872RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
豐富宮
TEMPLE
305m
impact
台灣中油 北基雅潭加油
GAS STATION
325m
impact
台電潭寶變電所(潭寶D/S)
SUBSTATION
877m
impact
軌道交通動能
舊社 (台中捷運綠線)4201m
松竹 (台中捷運綠線)4205m
北屯總站 (台中捷運綠線)4286m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市立潭秀國民中學
549mPARK大豐公園
710mPARK喜田多肉
889mSCHOOL長頸鹿美語潭子分校
998m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
33.0萬/坪
凱御鼎臻
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：75.9 坪
總價：2460.0萬
距離：-
凱御鼎臻
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：75.9 坪
總價：2460.0萬
距離：-
凱御鼎臻
成交月 2024/03
樓層：全
坪數：76.4 坪
總價：2460.0萬
距離：-
凱御鼎臻
成交月 2023/12
樓層：全
坪數：74.4 坪
總價：2350.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
梧桐禾豐2
成交月 2023/11
樓層：全
坪數：80.1 坪
總價：3388.0萬
距離：409 m
順天豐華
成交月 2021/03
樓層：二層
坪數：46.5 坪
總價：1145.0萬
距離：687 m
合創旭苑
成交月 2025/12
樓層：三層
坪數：12.1 坪
總價：733.0萬
距離：751 m
崇德朗朗NO3
成交月 2023/01
樓層：全
坪數：62.0 坪
總價：1941.0萬
距離：751 m
榛富御
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：60.8 坪
總價：2280.0萬
距離：1.05 km