力霸山河

黃金地段，生活便利，價格低估的潛力物件！新北市中和區成功路129號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 33
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AI 淨單價演算結果
[65.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 38 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    52.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -17.2% / 校正價 52.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 38 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54.3 ~ 69.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 -30.1%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-22.7%
鄰案季變化
-30.6%
最新價差
-16.8%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -22.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -30.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -16.8%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1590萬
1140萬3115萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
318萬
核貸金額
1,272萬
月付
4.8萬/月
建議年收
121萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，支撐價格為54.27萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近的宗教場所可能影響居住品質，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，價格不應超過69.73萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.990879LNG: 121.526017

嫌惡設施警示

中和秀山三界大帝廟臨
TEMPLE
195m
impact
尖山脚福德宮
TEMPLE
497m
impact
中和區第一公墓
CEMETERY
525m
impact
國家人權博物館白色恐
PRISON
706m
impact
新店玉旨玄聖宮
TEMPLE
715m
impact

軌道交通動能

秀朗橋 (環狀線)160m
十四張 (環狀線)737m
十四張 (安坑輕軌)737m

防禦型機能圈

PARK中和區鄰里公園
104m
PARK秀朗橋河濱公園
503m
PARK中和區鄰里公園
517m
PARK秀山公園
576m
PARK中和區鄰里公園
596m
PARK秀朗清溪河濱公園
676m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
力霸山河
成交月 2025/08
51.9萬/坪
樓層：九層
坪數：27.2 坪
總價：1410.0萬
距離：-
力霸山河
成交月 2025/06
69.8萬/坪
樓層：二十九層
坪數：41.8 坪
總價：2920.0萬
距離：-
力霸山河
成交月 2025/05
64.4萬/坪
樓層：二十一層
坪數：27.2 坪
總價：1750.0萬
距離：-
力霸山河
成交月 2025/03
59.3萬/坪
樓層：十八層
坪數：28.2 坪
總價：1670.0萬
距離：-
力霸山河
成交月 2024/11
57.5萬/坪
樓層：二十三層
坪數：28.2 坪
總價：1620.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
杜樂麗大廈
成交月 2024/01
57.0萬/坪
樓層：三層
坪數：40.4 坪
總價：2298.0萬
距離：81 m
新北百年好合
成交月 2025/10
43.3萬/坪
樓層：八層
坪數：52.3 坪
總價：2268.0萬
距離：119 m
大華翠隄雙星大廈
成交月 2023/08
47.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：42.2 坪
總價：1986.0萬
距離：346 m
都心鳳凰
成交月 2025/08
58.1萬/坪
樓層：九層
坪數：10.8 坪
總價：630.0萬
距離：680 m
環東極品
成交月 2023/07
66.8萬/坪
樓層：七層
坪數：18.3 坪
總價：1220.0萬
距離：699 m