勝發賀

步行可達的教育資源，為孩子的未來投資！潭子區興華一路、僑興路
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[40.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 21 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    27.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 27.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 21 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    26 ~ 28.9 萬/坪

    潭子都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.4%
鄰案季變化
+20.4%
最新價差
-7.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +20.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -7.1%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1888萬
1600萬2450萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
378萬
核貸金額
1,510萬
月付
5.7萬/月
建議年收
144萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到市場冷靜，我們的出價基於26.04萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊的噪音風險，我們認為這會影響房產的長期價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為28.85萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 6 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.205808LNG: 120.702976

嫌惡設施警示

台中潭子順興太子宮
TEMPLE
74m
impact
台電潭子變電所(潭子S/S)
SUBSTATION
165m
impact
臺中市政府消防局第一
FIRE STATION
425m
impact
宜欣視聽KTV
KTV
509m
impact
潭子甘蔗崙三官大帝
TEMPLE
618m
impact

軌道交通動能

舊社 (台中捷運綠線)2622m
北屯總站 (台中捷運綠線)2680m
松竹 (台中捷運綠線)2731m

防禦型機能圈

SCHOOL成揚數學家教中心
231m
SCHOOL高峰數學-潭子分校
292m
PARK綠空廊道遊戲場（潭子）
314m
PARK潭陽公園
370m
SCHOOL臺中市潭子區僑忠國民
378m
PARK潭子運動公園
457m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
勝發賀
成交月 2025/10
40.1萬/坪
樓層：八層
坪數：50.0 坪
總價：1848.0萬
距離：-
勝發賀
成交月 2025/09
40.1萬/坪
樓層：十層
坪數：59.1 坪
總價：2229.0萬
距離：-
勝發賀
成交月 2025/08
39.5萬/坪
樓層：五層
坪數：50.0 坪
總價：1838.0萬
距離：-
勝發賀
成交月 2025/07
40.3萬/坪
樓層：九層
坪數：59.1 坪
總價：2225.0萬
距離：-
勝發賀
成交月 2025/06
40.6萬/坪
樓層：九層
坪數：50.0 坪
總價：1857.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
佳茂6962大景莊園
成交月 2021/12
29.0萬/坪
樓層：十四層
坪數：55.3 坪
總價：1455.0萬
距離：44 m
佳茂6962-碩茂馥景莊園
成交月 2022/01
32.3萬/坪
樓層：十四層
坪數：54.0 坪
總價：1524.0萬
距離：108 m
佳茂6962御景莊園
成交月 2022/03
30.8萬/坪
樓層：二層
坪數：48.0 坪
總價：1369.0萬
距離：173 m
中山匯
成交月 2018/07
40.0萬/坪
樓層：一層
坪數：35.8 坪
總價：1080.0萬
距離：355 m
昌祐捷作
成交月 2025/12
43.2萬/坪
樓層：八層
坪數：43.9 坪
總價：1610.0萬
距離：980 m