勝美敦美

步行可達捷運，生活機能一應俱全南屯區大墩路VS大墩三街
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 24 / B5
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AI 淨單價演算結果
[46.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 44 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    45.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 45.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 44 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    43 ~ 49.3 萬/坪

    五期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+5.5%
鄰案季變化
-4.3%
最新價差
+5.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +5.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -4.3%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +5.9%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價2476萬
2155萬2890萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
495萬
核貸金額
1,981萬
月付
7.5萬/月
建議年收
189萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場分析，我們的出價基礎是42.95萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均單價低於市場平均，這是我們壓價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量銀行的核貸上限，我們的最高出價不會超過49.25萬/坪，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 139 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.139392LNG: 120.649402

嫌惡設施警示

台富
CREMATORIUM
538m
impact
宇潔環保有限公司
INCINERATOR
575m
impact
台中南屯順濟宮
TEMPLE
584m
impact
大興里大興宮-福德正神
TEMPLE
631m
impact
臺中市政府消防局第六
FIRE STATION
673m
impact

軌道交通動能

南屯 (台中捷運綠線)301m
文心森林公園 (台中捷運753m
豐樂公園 (台中捷運綠線)903m

防禦型機能圈

SCHOOL台灣優律思美學校
245m
SCHOOL私立巨元幼稚園
257m
PARK大進公園
371m
PARK正心公園
419m
SCHOOL長頸鹿美語大新分校｜安
465m
SCHOOL臺中市南屯區永春國民
526m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
勝美敦美
成交月 2022/12
49.5萬/坪
樓層：二十二層
坪數：62.3 坪
總價：2815.0萬
距離：-
勝美敦美
成交月 2022/09
47.4萬/坪
樓層：十一層
坪數：53.9 坪
總價：2300.0萬
距離：-
勝美敦美
成交月 2022/09
44.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：62.1 坪
總價：2567.0萬
距離：-
勝美敦美
成交月 2022/07
50.7萬/坪
樓層：十八層
坪數：53.9 坪
總價：2469.0萬
距離：-
勝美敦美
成交月 2022/07
46.4萬/坪
樓層：二十一層
坪數：62.3 坪
總價：2680.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
亞昕織御
成交月 2026/02
71.8萬/坪
樓層：八層
坪數：23.9 坪
總價：1310.0萬
距離：187 m
鉅森匯
成交月 2026/02
55.9萬/坪
樓層：五層
坪數：61.9 坪
總價：2968.0萬
距離：265 m
惠宇敦悅
成交月 2022/01
50.0萬/坪
樓層：四層
坪數：47.4 坪
總價：2128.0萬
距離：341 m
佳泰大方
成交月 2022/12
46.8萬/坪
樓層：十八層
坪數：52.2 坪
總價：2133.0萬
距離：376 m
國雄文心1號
成交月 2022/05
35.8萬/坪
樓層：十五層
坪數：41.4 坪
總價：1420.0萬
距離：376 m