勝美樂富

完美家庭生活的理想選擇龍井區新仁路22巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 8 / B2
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AI 淨單價演算結果
[18.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 60 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    19.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 17.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 60 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    18.1 ~ 19.9 萬/坪

    龍井都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-40%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -40%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)
總價667萬
630萬755萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
133萬
核貸金額
533萬
月付
2.0萬/月
建議年收
51萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎是 18.13 萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有台電中港變電所，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 19.93 萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.184534LNG: 120.578795

嫌惡設施警示

龍井區新庄里永順宮五
TEMPLE
351m
impact
臺中市政府消防局第四
FIRE STATION
382m
impact
台電中港變電所(中港E/S)
SUBSTATION
522m
impact
台灣中油 建發龍井交流
GAS STATION
556m
impact
坪頂加油站 - 台灣中油 坪
GAS STATION
610m
impact

軌道交通動能

九張犁 (台中捷運綠線)5126m
市政府 (台中捷運綠線)7543m
水安宮 (台中捷運綠線)7655m

防禦型機能圈

PARK新庄社區三角水池公園
233m
PARK兒童公園
423m
SCHOOL魔力達文創工作室
424m
SCHOOL臺中市龍井區龍峰國民
524m
SCHOOL台中縣私立佳文托兒所
606m
SCHOOL臺中市立四箴國民中學
652m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
勝美樂富
成交月 2019/05
19.0萬/坪
樓層：四層
坪數：39.8 坪
總價：660.0萬
距離：-
勝美樂富
成交月 2019/05
19.0萬/坪
樓層：三層
坪數：40.0 坪
總價：668.0萬
距離：-
勝美樂富
成交月 2019/02
18.7萬/坪
樓層：二層
坪數：39.8 坪
總價：650.0萬
距離：-
勝美樂富
成交月 2019/02
21.3萬/坪
樓層：二層
坪數：40.0 坪
總價：740.0萬
距離：-
勝美樂富
成交月 2019/01
19.5萬/坪
樓層：七層
坪數：39.5 坪
總價：670.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
田庄序
成交月 2024/01
39.2萬/坪
樓層：二層
坪數：32.4 坪
總價：1179.0萬
距離：150 m
茂洋晴山洋洋
成交月 2024/05
44.2萬/坪
樓層：七層
坪數：36.6 坪
總價：1350.0萬
距離：287 m
保辰一森園
成交月 2025/06
36.7萬/坪
樓層：二層
坪數：31.5 坪
總價：1055.0萬
距離：366 m
語東海
成交月 2024/08
41.0萬/坪
樓層：五層
坪數：31.5 坪
總價：1226.0萬
距離：472 m
向上年年
成交月 2023/11
37.4萬/坪
樓層：二層
坪數：19.6 坪
總價：728.0萬
距離：774 m