勝美欣

理想的家庭居住地，鄰近公園與學校太平區環中東路、近育才路
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[35.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 40 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    40.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 40.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 40 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    39.6 ~ 41.6 萬/坪

    太平都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
0%
鄰案季變化
-15.6%
最新價差
-51.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 0%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -15.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -51.9%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1600萬
1510萬1665萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
320萬
核貸金額
1,280萬
月付
4.9萬/月
建議年收
122萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 39.57 萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均單價為 40.69 萬/坪，且無顯著嫌惡設施。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考慮到銀行核貸上限為 41.6 萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 15 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.155971LNG: 120.717592

嫌惡設施警示

中油加盟 樹德站
GAS STATION
553m
impact
朝福宮
TEMPLE
632m
impact
太平樂安宮
TEMPLE
662m
impact
大新坪福德宮
TEMPLE
682m
impact
全國加油站 太平站
GAS STATION
818m
impact

軌道交通動能

四維國小 (台中捷運綠線)3003m
北屯總站 (台中捷運綠線)3036m
舊社 (台中捷運綠線)3111m

防禦型機能圈

PARK立文公園
198m
SCHOOL紐洛琳英語學院-新高分
204m
SCHOOL徐薇英文 登鋒文理（國中
205m
SCHOOL承果文理太平校
209m
SCHOOL高進資優文教新平校
230m
SCHOOL品田文教&三之三新平分
232m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
勝美欣
成交月 2024/06
34.0萬/坪
樓層：二層
坪數：48.3 坪
總價：1543.0萬
距離：-
勝美欣
成交月 2024/06
35.5萬/坪
樓層：二層
坪數：48.4 坪
總價：1600.0萬
距離：-
勝美欣
成交月 2024/06
36.2萬/坪
樓層：十三層
坪數：48.4 坪
總價：1636.0萬
距離：-
勝美欣
成交月 2024/06
35.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：48.4 坪
總價：1613.0萬
距離：-
勝美欣
成交月 2024/06
35.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：48.3 坪
總價：1606.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
和宜上美
成交月 2025/04
37.4萬/坪
樓層：八層
坪數：46.6 坪
總價：1590.0萬
距離：70 m
御閑之森
成交月 2025/09
40.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：50.9 坪
總價：1618.0萬
距離：119 m
櫻花青上森
成交月 2020/01
33.5萬/坪
樓層：一層
坪數：46.6 坪
總價：1440.0萬
距離：222 m
春福康波
成交月 2024/11
32.8萬/坪
樓層：十層
坪數：48.2 坪
總價：1508.0萬
距離：234 m
聚佳大值
成交月 2025/06
42.4萬/坪
樓層：十層
坪數：35.7 坪
總價：1320.0萬
距離：285 m