勝美.向上
成交月 2026/02
樓層：三層
坪數：43.9 坪
總價：1140.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 64 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準28.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -28.6% / 校正價 25.6 萬/坪
參考周邊可比樣本 64 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核28.1 ~ 28.1 萬/坪
臺中港特定區計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.6%
鄰案季變化
-35.1%
最新價差
-18.1%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -35.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -18.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價1069萬
900萬1205萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
214萬
核貸金額
855萬
月付
3.2萬/月
建議年收
82萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我們的出價起點為28.09萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有寺廟，可能帶來噪音風險，這是我們議價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為28.13萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 11 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.197928LNG: 120.570759RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
帝安宮｜收驚、補運、祭改、安
TEMPLE
480m
impact
全國加油站 中港路站
GAS STATION
953m
impact
軌道交通動能
九張犁 (台中捷運綠線)6809m
市政府 (台中捷運綠線)8877m
文心櫻花 (台中捷運綠線)9039m
防禦型機能圈
SCHOOL臺中市沙鹿區公所三鹿
243mPARK三鹿公園
486mPARK三鹿公園籃球場
497mSCHOOL賴老師高中數學家教
615mPARK拍瀑拉-水裡社公園
754mPARK明秀公園
803m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
28.1萬/坪
勝美.向上
成交月 2026/01
樓層：四層
坪數：43.8 坪
總價：1138.0萬
距離：-
勝美.向上
成交月 2025/12
樓層：三層
坪數：44.0 坪
總價：1150.0萬
距離：-
勝美.向上
成交月 2025/12
樓層：七層
坪數：44.0 坪
總價：1172.0萬
距離：-
勝美.向上
成交月 2025/12
樓層：五層
坪數：36.5 坪
總價：930.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
富宇大地-上境
成交月 2022/09
樓層：全
坪數：70.9 坪
總價：2680.0萬
距離：712 m
泉美御明秀
成交月 2025/02
樓層：全
坪數：100.5 坪
總價：3936.0萬
距離：729 m
佳瓚鹿瓚
成交月 2026/02
樓層：十層
坪數：50.6 坪
總價：1355.0萬
距離：802 m
萬基築玥-詠月
成交月 2024/09
樓層：全
坪數：56.6 坪
總價：2588.0萬
距離：834 m
倢俋恆綻
成交月 2022/03
樓層：全
坪數：45.6 坪
總價：1423.0萬
距離：845 m