勝華V8
成交月 2025/08
樓層：十三層
坪數：42.6 坪
總價：1400.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準34.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 34.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核33 ~ 37.8 萬/坪
淡海新市鎮為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+19.8%
鄰案季變化
+3.2%
最新價差
+26.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +19.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +3.2%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +26.7%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (12 筆)總價1187萬
1130萬1430萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
237萬
核貸金額
949萬
月付
3.6萬/月
建議年收
91萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個物件的支撐價位是 32.96萬/坪，我們的出價將以此為基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有淡水正興宮，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要在價格上做出相應的調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是 37.8萬/坪，我們不會超過這個價位，以確保資金的安全性。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 179 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.189460LNG: 121.437890RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
淡水正興宮
TEMPLE
436m
impact
新北市政府環保局淡水
LANDFILL
656m
impact
台灣中油 淡海新市鎮站(
GAS STATION
892m
impact
淡水行忠宮
TEMPLE
906m
impact
淡興S/S
SUBSTATION
925m
impact
軌道交通動能
濱海義山 (淡海輕軌)59m
淡水行政中心 (淡海輕軌)555m
濱海沙崙 (淡海輕軌)667m
防禦型機能圈
PARK公八萬坪公園
490mPARK公七簡易自然公園
535mPARK淡水新市鎮兒童公園
695mSCHOOL新市國小
785mPARK淡水區鄰里公園
967m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
38.8萬/坪
勝華V8
成交月 2023/08
樓層：十三層
坪數：42.6 坪
總價：1207.0萬
距離：-
勝華V8
成交月 2023/08
樓層：十三層
坪數：42.6 坪
總價：1207.0萬
距離：-
勝華V8
成交月 2023/07
樓層：十一層
坪數：42.6 坪
總價：1203.0萬
距離：-
勝華V8
成交月 2023/07
樓層：十一層
坪數：42.6 坪
總價：1203.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
捷運悅境
成交月 2025/06
樓層：二層
坪數：57.1 坪
總價：1600.0萬
距離：81 m
琢渼
成交月 2024/12
樓層：四層
坪數：48.2 坪
總價：1432.0萬
距離：91 m
新北微笑莊園
成交月 2025/07
樓層：十四層
坪數：53.3 坪
總價：1780.0萬
距離：116 m
新北琴境
成交月 2025/05
樓層：十一層
坪數：44.5 坪
總價：1280.0萬
距離：127 m
上水
成交月 2025/08
樓層：十層
坪數：38.2 坪
總價：1180.0萬
距離：133 m