勤樸丰硯
成交月 2025/04
樓層：五層
坪數：32.1 坪
總價：2050.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[58.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 66 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準50.2 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 50.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 66 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核45.2 ~ 65.8 萬/坪
土城暫緩為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+38.2%
鄰案季變化
+20.8%
最新價差
+16.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +38.2%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +20.8%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +16.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)總價1342萬
1155萬2150萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
268萬
核貸金額
1,073萬
月付
4.1萬/月
建議年收
102萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場分析，初步出價為45.2萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據我們的調查，該物件鄰近寺廟和火葬場，這可能會影響居住舒適度，應作為議價的考量因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>考量到銀行的核貸上限為65.81萬/坪，我們的出價不會超過此數字，以確保資金安全。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 78 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.980954LNG: 121.451959RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
土城福林宮
TEMPLE
348m
impact
邱媽媽生命美學
CREMATORIUM
364m
impact
土城德安宮
TEMPLE
451m
impact
土城三元宮
TEMPLE
585m
impact
祥辰生命禮儀
CREMATORIUM
690m
impact
軌道交通動能
海山 (板南線)582m
清水 (萬大樹林線)794m
廷寮 (萬大樹林線)992m
防禦型機能圈
PARK金鷄報喜花園
214mPARK土城區鄰里公園
225mSCHOOL新北高工
280mPARK紫藤花廊道
369mPARK斬龍山遺址文化公園
421mPARK紫藤花廊道
458m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
77.5萬/坪
勤樸丰硯
成交月 2024/10
樓層：九層
坪數：32.1 坪
總價：1800.0萬
距離：-
勤樸丰硯
成交月 2024/09
樓層：五層
坪數：32.1 坪
總價：1832.0萬
距離：-
勤樸丰硯
成交月 2024/09
樓層：十層
坪數：32.1 坪
總價：1504.4萬
距離：-
勤樸丰硯
成交月 2024/09
樓層：七層
坪數：32.1 坪
總價：1680.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
金城欣綻
成交月 2024/04
樓層：九層
坪數：54.9 坪
總價：2820.0萬
距離：33 m
家泰明心
成交月 2025/07
樓層：六層
坪數：27.5 坪
總價：1470.0萬
距離：41 m
和毅明金
成交月 2024/08
樓層：二層
坪數：62.6 坪
總價：2960.0萬
距離：74 m
台信琢岳
成交月 2025/06
樓層：十一層
坪數：37.5 坪
總價：2366.0萬
距離：80 m
海山贊
成交月 2020/08
樓層：四層
坪數：47.9 坪
總價：1740.0萬
距離：88 m