勤樸天硯

價格洼地，潛力無限新北市八里區埤頭二街、民有街口
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 11 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[22.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 54 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    21.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 21.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 54 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    20.7 ~ 23.7 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+10.6%
鄰案季變化
+13.1%
最新價差
-0.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +10.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +13.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -0.7%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (13 筆)
總價750萬
650萬845萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
150萬
核貸金額
600萬
月付
2.3萬/月
建議年收
57萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價將以 20.73 萬/坪 作為基礎，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的污水處理廠可能影響居住品質，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 23.71 萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 4 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.155720LNG: 121.414085

嫌惡設施警示

台灣中油 三詠站(加盟＆自
GAS STATION
397m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
578m
impact
八里變電所
SUBSTATION
642m
impact
八里污水處理廠
INCINERATOR
682m
impact
八里龜馬山紫皇天乙真
TEMPLE
824m
impact

軌道交通動能

淡水漁人碼頭 (淡海輕軌)3030m
淡水 (淡水信義線)3502m
沙崙 (淡海輕軌)3539m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
勤樸天硯
成交月 2021/11
24.3萬/坪
樓層：十層
坪數：36.1 坪
總價：823.0萬
距離：-
勤樸天硯
成交月 2021/11
23.6萬/坪
樓層：二層
坪數：34.4 坪
總價：763.0萬
距離：-
勤樸天硯
成交月 2021/10
23.6萬/坪
樓層：九層
坪數：34.4 坪
總價：764.0萬
距離：-
勤樸天硯
成交月 2021/09
21.4萬/坪
樓層：四層
坪數：37.9 坪
總價：776.0萬
距離：-
勤樸天硯
成交月 2021/09
21.8萬/坪
樓層：五層
坪數：37.9 坪
總價：788.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
城市巴黎
成交月 2025/08
27.9萬/坪
樓層：五層
坪數：42.2 坪
總價：1180.0萬
距離：150 m
幸福莊園
成交月 2025/02
26.7萬/坪
樓層：十一層，見其他登記事項
坪數：78.7 坪
總價：2100.0萬
距離：281 m
文昌苑
成交月 2024/04
26.4萬/坪
樓層：七層
坪數：46.5 坪
總價：1230.0萬
距離：288 m
佑翰第一綻
成交月 2025/06
28.4萬/坪
樓層：十五層
坪數：43.4 坪
總價：1230.0萬
距離：362 m
陽光峇里
成交月 2025/08
29.6萬/坪
樓層：九層
坪數：23.0 坪
總價：680.0萬
距離：396 m