勤樸天際

絕佳議價機會，冷凍市場中的買方優勢！新北市汐止區大同路一段111巷15號
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 18
查看銷售建案591
AI 淨單價演算結果
[23.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 13 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 64 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    43.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 13 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 33.6 萬/坪

    參考周邊可比樣本 64 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    34.4 ~ 61.4 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+17.4%
鄰案季變化
+15.5%
最新價差
-58.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +17.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +15.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -58.4%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (9 筆)
總價2000萬
1665萬2505萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
400萬
核貸金額
1,600萬
月付
6.1萬/月
建議年收
152萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 34.42萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到周邊有暮浴和公墓，這些因素可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為 61.4萬/坪，這是我們的最高出價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.054606LNG: 121.629646

嫌惡設施警示

台塑直營 台亞汐止好市
GAS STATION
301m
impact
暮浴
CREMATORIUM
436m
impact
汐止區第十公墓
CEMETERY
459m
impact
八連變電所
SUBSTATION
764m
impact
中油加盟 四海站(加盟&自
GAS STATION
841m
impact

軌道交通動能

南港展覽館 (板南線)1243m
南港展覽館 (文湖線)1243m
南港軟體園區 (文湖線)1531m

防禦型機能圈

SCHOOL北峰國小
990m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
勤樸天際
成交月 2025/03
25.8萬/坪
樓層：十七層
坪數：93.1 坪
總價：2400.0萬
距離：-
勤樸天際
成交月 2025/01
20.8萬/坪
樓層：十四層
坪數：98.5 坪
總價：2050.0萬
距離：-
勤樸天際
成交月 2024/08
19.6萬/坪
樓層：三層
坪數：89.4 坪
總價：1750.0萬
距離：-
勤樸天際
成交月 2024/07
20.1萬/坪
樓層：五層
坪數：89.4 坪
總價：1800.0萬
距離：-
勤樸天際
成交月 2024/06
20.9萬/坪
樓層：七層
坪數：93.1 坪
總價：1950.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
環宇科技中心
成交月 2025/04
24.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：455.1 坪
總價：9958.0萬
距離：317 m
華鎮生活家
成交月 2024/11
41.1萬/坪
樓層：十三層
坪數：22.1 坪
總價：910.0萬
距離：539 m
甲山林
成交月 2025/10
64.6萬/坪
樓層：二十一層
坪數：26.6 坪
總價：1580.0萬
距離：583 m
紅里旗艦大樓
成交月 2025/08
37.2萬/坪
樓層：八層
坪數：112.4 坪
總價：3672.0萬
距離：607 m
文心慕慕
成交月 2025/11
79.3萬/坪
樓層：八層
坪數：43.9 坪
總價：2953.0萬
距離：666 m