北大悠揚
成交月 2026/01
樓層：十層
坪數：36.6 坪
總價：1855.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 61 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準60.7 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +14.9% / 校正價 60 萬/坪
參考周邊可比樣本 61 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核57.9 ~ 62.2 萬/坪
三峽北大特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.4%
鄰案季變化
-1.6%
最新價差
0%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.4%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -1.6%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 0%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (7 筆)總價1815萬
1725萬1895萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
363萬
核貸金額
1,452萬
月付
5.5萬/月
建議年收
138萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量市場熱度，我的出價底線是57.89萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據資料顯示，社區溢價率高達14.9%，這是我壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為62.16萬/坪，我不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 43 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.941104LNG: 121.373475RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
Yates亞堤斯吸塵器 - 三峽北大
SUBSTATION
504m
impact
好樂迪 三峽店
KTV
571m
impact
三峽姑娘廟
TEMPLE
609m
impact
三峽北極宮
TEMPLE
646m
impact
三峽名焌生命禮儀社
CREMATORIUM
712m
impact
軌道交通動能
龍埔 (三鶯線)399m
三峽 (三鶯線)486m
台北大學 (三鶯線)690m
防禦型機能圈
SCHOOL北大國小
172mPARK三峽區鄰里公園
254mPARK大學路沿線綠地
261mPARK大學路沿線綠地
311mPARK龍恩公園
325mSCHOOL龍埔國小
394m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
61.8萬/坪
北大悠揚
成交月 2026/01
樓層：五層
坪數：36.2 坪
總價：1783.0萬
距離：-
北大悠揚
成交月 2026/01
樓層：十二層
坪數：36.2 坪
總價：1875.0萬
距離：-
北大悠揚
成交月 2025/12
樓層：六層
坪數：36.6 坪
總價：1815.0萬
距離：-
北大悠揚
成交月 2025/12
樓層：四層
坪數：36.6 坪
總價：1747.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
南北大
成交月 2025/03
樓層：八層
坪數：98.1 坪
總價：3850.0萬
距離：173 m
北大愛悅
成交月 2025/06
樓層：二層
坪數：29.6 坪
總價：1450.0萬
距離：186 m
新北北大MBA
成交月 2023/12
樓層：十九層，二十層
坪數：107.8 坪
總價：3800.0萬
距離：226 m
26藝
成交月 2023/02
樓層：三層
坪數：37.2 坪
總價：1400.0萬
距離：244 m
將捷MIT
成交月 2025/07
樓層：七層
坪數：46.5 坪
總價：2200.0萬
距離：254 m