協和澄心

擁有綠地與便利生活的理想家園北屯區太和東街vs太和一街
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 13 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[18.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 31 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    17.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 16.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 31 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    17.2 ~ 18.8 萬/坪

    單元十四重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.5%
鄰案季變化
+2.1%
最新價差
-16.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -16.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價785萬
705萬855萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
157萬
核貸金額
628萬
月付
2.4萬/月
建議年收
60萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是17.24萬/坪，這是目前市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到鄰近台電大坑變電所，這可能影響未來轉售價值，我們希望能在價格上有所調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為18.84萬/坪，我們不會超過此價格，以確保資金安全。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 83 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.162533LNG: 120.727103

嫌惡設施警示

芒果樹福德宮
TEMPLE
224m
impact
台電大坑變電所(大坑D/S)
SUBSTATION
282m
impact
台中市北屯區廍子里大
TEMPLE
668m
impact
金霄宮玉陵殿
TEMPLE
740m
impact
臺中市無極玄靈宮
TEMPLE
767m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)2811m
舊社 (台中捷運綠線)2974m
松竹 (台中捷運綠線)3300m

防禦型機能圈

PARK昌盛公園
214m
SCHOOL斜槓棋遊教室【北屯 | 圍棋&
460m
PARK祥和公園
507m
SCHOOL徐薇英文 廍子分校
572m
SCHOOL迎子美語教育 English Adventureland
589m
PARK博愛公園
636m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
協和澄心
成交月 2019/03
18.9萬/坪
樓層：七層
坪數：48.9 坪
總價：790.0萬
距離：-
協和澄心
成交月 2019/03
17.9萬/坪
樓層：八層
坪數：48.9 坪
總價：755.0萬
距離：-
協和澄心
成交月 2019/03
17.6萬/坪
樓層：五層
坪數：48.9 坪
總價：724.0萬
距離：-
協和澄心
成交月 2019/02
17.7萬/坪
樓層：三層
坪數：48.9 坪
總價：743.0萬
距離：-
協和澄心
成交月 2019/01
18.3萬/坪
樓層：十一層
坪數：48.7 坪
總價：798.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
藏富滿滿
成交月 2022/02
29.6萬/坪
樓層：三層
坪數：39.0 坪
總價：1000.0萬
距離：266 m
富華澐光
成交月 2026/02
38.3萬/坪
樓層：八層
坪數：36.1 坪
總價：1159.0萬
距離：274 m
泓瑞順世代
成交月 2025/07
35.6萬/坪
樓層：二層
坪數：52.8 坪
總價：1700.0萬
距離：280 m
佳昂．太和
成交月 2024/05
73.4萬/坪
樓層：一層
坪數：21.9 坪
總價：1610.0萬
距離：290 m
共好MELODY
成交月 2021/08
24.0萬/坪
樓層：九層
坪數：47.0 坪
總價：1070.0萬
距離：398 m