南方之星
成交月 2025/09
樓層：十七層
坪數：17.9 坪
總價：1460.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 18 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準73.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 +56.2% / 校正價 73.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 18 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核113.8 ~ 119.9 萬/坪
永和和平為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 -20.7%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.5%
鄰案季變化
+7.3%
最新價差
+11%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.5%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +7.3%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +11%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)總價1365萬
1155萬1595萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
273萬
核貸金額
1,092萬
月付
4.1萬/月
建議年收
104萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量市場狀況，我們的出價基於支撐位113.75萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有加油站，可能影響居住品質，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為119.86萬/坪，我們不會超過此價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 216 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.002876LNG: 121.511231RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
台灣中油 永和站(加盟無
GAS STATION
86m
impact
永和湄聖宮媽祖廟 -（永和
TEMPLE
366m
impact
世世如意卡拉OK
KTV
518m
impact
台灣中油 中和站(直營&自
GAS STATION
523m
impact
永和店仔街福德宮
TEMPLE
524m
impact
軌道交通動能
永安市場 (中和新蘆線)60m
永和永平國小 (萬大樹林817m
景安 (環狀線)1194m
防禦型機能圈
PARK八二三紀念公園(4號公園)
262mPARK園圃
511mSCHOOL永和國小
529mPARK野炊場
575mSCHOOL漳和國中
639mPARK公園
648m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
81.5萬/坪
南方之星
成交月 2025/09
樓層：十二層
坪數：19.4 坪
總價：1365.0萬
距離：-
南方之星
成交月 2025/07
樓層：十七層
坪數：19.4 坪
總價：1410.0萬
距離：-
南方之星
成交月 2025/06
樓層：十三層
坪數：17.9 坪
總價：1255.0萬
距離：-
南方之星
成交月 2025/06
樓層：四層
坪數：17.9 坪
總價：1340.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
康翔香里園大樓
成交月 2024/12
樓層：十三層
坪數：101.9 坪
總價：5500.0萬
距離：540 m
高爾花園大樓
成交月 2023/07
樓層：三層
坪數：91.1 坪
總價：4450.0萬
距離：553 m
新北君國天下商業大廈
成交月 2024/12
樓層：七層
坪數：28.7 坪
總價：2008.0萬
距離：734 m
金富臻品
成交月 2025/09
樓層：四層
坪數：35.3 坪
總價：2370.0萬
距離：831 m
新時代
成交月 2024/12
樓層：六層
坪數：19.0 坪
總價：1490.0萬
距離：903 m