博館苑景新建工程

享受綠意與便利的完美居所西區後瓏子段128地號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 18 / B4
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AI 淨單價演算結果
[30.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    48.2 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 41.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    41.9 ~ 61.7 萬/坪

    臺中市第四期擴大都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.3%
鄰案季變化
+24.5%
最新價差
-0.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +24.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -0.9%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價1175萬
960萬1260萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
235萬
核貸金額
940萬
月付
3.6萬/月
建議年收
90萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我的出價基準是41.87萬/坪，這是基於市場的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>該物件距離殯儀館僅72.5公尺，這可能影響未來的轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為61.65萬/坪，這是我能接受的最高價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 14 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.160839LNG: 120.663611

嫌惡設施警示

神典生命禮儀有限公司-
CREMATORIUM
73m
impact
富予生命-全台最完善的
CREMATORIUM
251m
impact
寵物永愛園
CREMATORIUM
402m
impact
台中市應天宮蘇府王爺
TEMPLE
473m
impact
東門福德祠
TEMPLE
483m
impact

軌道交通動能

文華高中 (台中捷運綠線)1230m
文心櫻花 (台中捷運綠線)1279m
市政府 (台中捷運綠線)1507m

防禦型機能圈

PARK忠誠公園
91m
SCHOOL市立忠明國中進修部
238m
SCHOOL臺中市立忠明高級中學
278m
PARK大弘公園
350m
PARK華美公園
455m
PARK大有公園
503m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
博館苑景新建工程
成交月 2020/03
32.5萬/坪
樓層：十一層
坪數：37.9 坪
總價：1180.0萬
距離：-
博館苑景新建工程
成交月 2020/03
23.9萬/坪
樓層：三層
坪數：44.3 坪
總價：1082.0萬
距離：-
博館苑景新建工程
成交月 2020/03
30.0萬/坪
樓層：二層
坪數：33.0 坪
總價：990.0萬
距離：-
博館苑景新建工程
成交月 2020/03
32.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：38.8 坪
總價：1188.0萬
距離：-
博館苑景新建工程
成交月 2020/03
31.9萬/坪
樓層：十層
坪數：43.9 坪
總價：1210.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
述科博Ⅱ
成交月 2025/06
56.0萬/坪
樓層：六層
坪數：31.8 坪
總價：1782.0萬
距離：208 m
長安大序
成交月 2025/09
64.1萬/坪
樓層：十五層
坪數：48.2 坪
總價：2815.0萬
距離：320 m
亞昕丰山
成交月 2026/01
61.3萬/坪
樓層：三層
坪數：44.0 坪
總價：2320.0萬
距離：364 m
博館268
成交月 2024/09
58.0萬/坪
樓層：六層
坪數：33.0 坪
總價：1915.0萬
距離：413 m
草間漫漫
成交月 2024/11
54.3萬/坪
樓層：六層
坪數：41.1 坪
總價：1883.0萬
距離：579 m