原石雅苑

淡水區的潛力增值寶地，生活便利，價格合理！新北市淡水區新春街85巷25弄15號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[27.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 61 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    29.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 21.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 61 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    22.2 ~ 33.8 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-10.6%
鄰案季變化
+4.8%
最新價差
-15.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -10.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +4.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -15.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)
總價1530萬
1250萬1860萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
306萬
核貸金額
1,224萬
月付
4.6萬/月
建議年收
117萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據目前市場狀況，我們的出價基準為22.2萬/坪，這是基於市場的最低支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>由於鄰近淡水正興宮，可能帶來噪音與空氣污染，這是我們需要考慮的風險因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為33.78萬/坪，我們不會超過此價格，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 13 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.183651LNG: 121.438155

嫌惡設施警示

淡水正興宮
TEMPLE
275m
impact
淡水新興福德宮
TEMPLE
385m
impact
新北市政府環保局淡水
LANDFILL
683m
impact
淡水行忠宮
TEMPLE
890m
impact
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
978m
impact

軌道交通動能

濱海義山 (淡海輕軌)680m
淡水行政中心 (淡海輕軌)807m
濱海沙崙 (淡海輕軌)1022m

防禦型機能圈

SCHOOL新興國小
418m
PARK淡水新市鎮兒童公園
451m
PARK公八萬坪公園
493m
PARK新民公園
523m
PARK淡水區鄰里公園
696m
PARK淡水區鄰里公園
702m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
原石雅苑
成交月 2025/02
27.1萬/坪
樓層：五層
坪數：66.3 坪
總價：1800.0萬
距離：-
原石雅苑
成交月 2023/10
30.4萬/坪
樓層：十層
坪數：52.6 坪
總價：1447.0萬
距離：-
原石雅苑
成交月 2023/09
27.5萬/坪
樓層：三層
坪數：52.5 坪
總價：1310.0萬
距離：-
原石雅苑
成交月 2023/06
29.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：52.6 坪
總價：1530.0萬
距離：-
原石雅苑
成交月 2023/03
31.3萬/坪
樓層：十三層
坪數：60.4 坪
總價：1720.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
棕櫚海
成交月 2025/06
27.5萬/坪
樓層：五層，六層
坪數：56.4 坪
總價：1550.0萬
距離：75 m
新北合康嘉年華
成交月 2025/09
32.6萬/坪
樓層：五層
坪數：53.4 坪
總價：1600.0萬
距離：361 m
躍淡水
成交月 2025/10
36.6萬/坪
樓層：七層
坪數：26.0 坪
總價：950.0萬
距離：432 m
佳昂晴海
成交月 2025/07
28.5萬/坪
樓層：九層
坪數：43.1 坪
總價：1150.0萬
距離：478 m
川普寬庭
成交月 2024/03
26.9萬/坪
樓層：二層
坪數：85.4 坪
總價：2300.0萬
距離：497 m