友座明明德

步行可達的便利生活，讓您輕鬆掌控每一天。新北市新店區明德路
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 22 / B5
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[98.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸危險區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 63 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    97.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +22.3% / 校正價 95.2 萬/坪

    參考周邊可比樣本 63 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    96.4 ~ 101.2 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +0.2%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.1%
鄰案季變化
+7%
最新價差
+4.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.1%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +4.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)
總價2638萬
2295萬2900萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
528萬
核貸金額
2,110萬
月付
8.0萬/月
建議年收
201萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據我們的分析，這個區域的支撐價格為96.44萬/坪，我們的出價將以此為基礎。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有加油站，這可能會影響未來的轉售價值，我們需要考慮這一點。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為101.17萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 103 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.977351LNG: 121.541714

嫌惡設施警示

台灣中油 新店大豐站(自
GAS STATION
145m
impact
台亞石油新店中興路站(
GAS STATION
358m
impact
七張福德宮
TEMPLE
504m
impact
台北娛樂ktv酒店
KTV
566m
impact
臺灣環境資訊協會
LANDFILL
664m
impact

軌道交通動能

台北小城 (安坑輕軌)248m
七張 (松山新店線)262m
大坪林 (松山新店線)616m

防禦型機能圈

PARK新店區鄰里公園
74m
PARK寶徠公園
305m
PARK交通公園
335m
SCHOOL大豐國小
403m
PARK新店區鄰里公園
432m
SCHOOL北新國小
498m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
友座明明德
成交月 2025/12
97.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：30.0 坪
總價：2371.0萬
距離：-
友座明明德
成交月 2025/12
101.3萬/坪
樓層：十六層
坪數：33.2 坪
總價：2816.0萬
距離：-
友座明明德
成交月 2025/12
99.0萬/坪
樓層：十四層
坪數：30.0 坪
總價：2406.0萬
距離：-
友座明明德
成交月 2025/11
103.5萬/坪
樓層：二十二層
坪數：32.7 坪
總價：2786.0萬
距離：-
友座明明德
成交月 2025/11
99.3萬/坪
樓層：十九層
坪數：32.0 坪
總價：2618.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
友座臻美
成交月 2024/10
75.2萬/坪
樓層：一層，見其他登記事項
坪數：57.2 坪
總價：4300.0萬
距離：153 m
極景
成交月 2025/05
63.0萬/坪
樓層：三十五層
坪數：75.4 坪
總價：4750.0萬
距離：166 m
龍邦新苑
成交月 2024/06
56.7萬/坪
樓層：三層
坪數：41.0 坪
總價：2320.0萬
距離：173 m
民族雅園
成交月 2025/03
80.7萬/坪
樓層：七層
坪數：7.5 坪
總價：608.0萬
距離：201 m
協富青睞
成交月 2026/01
77.0萬/坪
樓層：四層
坪數：21.3 坪
總價：1640.0萬
距離：248 m