台北捷寶

步行即可到達學校與捷運，生活便利無比！新北市鶯歌區鶯桃路93號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 19 / B2
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AI 淨單價演算結果
[44.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 16 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    38.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 38.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 16 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    36.5 ~ 41.7 萬/坪

    鶯歌鳳鳴重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-2.2%
鄰案季變化
+36.2%
最新價差
+20%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -2.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +36.2%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +20%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1252萬
1115萬1550萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
250萬
核貸金額
1,002萬
月付
3.8萬/月
建議年收
96萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是36.53萬/坪，這是基於市場支撐位的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有加油站，這可能影響未來的流動性和銀行貸款評估。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為41.72萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.953764LNG: 121.339341

嫌惡設施警示

中油 鶯桃路站(直營&洗車&
GAS STATION
177m
impact
新北市政府消防局第五
FIRE STATION
412m
impact
榮工大發環保股份有限
INCINERATOR
481m
impact
惠隆宮、水德星君
TEMPLE
578m
impact
台灣中油 裕進站
GAS STATION
665m
impact

軌道交通動能

國華 (三鶯線)383m
鶯桃福德 (三鶯線)704m
永吉公園 (三鶯線)962m

防禦型機能圈

SCHOOL昌福國小
180m
PARK兒一公園
291m
PARK鶯歌區鄰里公園
433m
SCHOOL鶯歌國中
533m
PARK八德區鄰里公園
554m
PARK永昌公園
560m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
台北捷寶
成交月 2024/11
40.8萬/坪
樓層：八層
坪數：32.4 坪
總價：1320.0萬
距離：-
台北捷寶
成交月 2024/09
46.5萬/坪
樓層：十五層
坪數：32.4 坪
總價：1506.0萬
距離：-
台北捷寶
成交月 2024/09
41.7萬/坪
樓層：四層
坪數：31.6 坪
總價：1320.0萬
距離：-
台北捷寶
成交月 2024/08
38.6萬/坪
樓層：七層
坪數：32.4 坪
總價：1250.0萬
距離：-
台北捷寶
成交月 2024/08
42.3萬/坪
樓層：十七層
坪數：32.4 坪
總價：1370.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
捷韻雙星
成交月 2025/10
31.4萬/坪
樓層：十二層
坪數：39.1 坪
總價：1230.0萬
距離：375 m
國華綻
成交月 2025/12
50.4萬/坪
樓層：五層
坪數：25.1 坪
總價：1114.0萬
距離：406 m
國家藝術館
成交月 2026/01
51.3萬/坪
樓層：十層
坪數：44.6 坪
總價：2108.0萬
距離：609 m
微笑日日
成交月 2025/10
28.8萬/坪
樓層：十二層
坪數：52.8 坪
總價：1520.0萬
距離：741 m
金鶯鎮
成交月 2025/08
30.8萬/坪
樓層：七層
坪數：53.3 坪
總價：1640.0萬
距離：768 m