台北華府
成交月 2024/03
樓層：八層
坪數：12.0 坪
總價：720.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 58 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準37.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -42.4% / 校正價 28.8 萬/坪
參考周邊可比樣本 58 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核29.1 ~ 44.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +120.3%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+3.4%
最新價差
+18.2%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +3.4%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +18.2%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價720萬
115萬6080萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
144萬
核貸金額
576萬
月付
2.2萬/月
建議年收
55萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是29.11萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到鄰近蘆洲受玄宮可能帶來的噪音影響，我們認為這是壓價的合理理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為44.43萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.081525LNG: 121.474754RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
蘆洲 受玄宮
TEMPLE
200m
impact
黃金歲月KTV(原銀櫃)
KTV
315m
impact
蘆洲一次變電所
SUBSTATION
335m
impact
誼脩生命禮儀公司
CREMATORIUM
353m
impact
蘆洲湧蓮寺
TEMPLE
375m
impact
軌道交通動能
徐匯中學 (中和新蘆線)455m
三民高中 (中和新蘆線)457m
三和國中 (中和新蘆線)1242m
防禦型機能圈
PARK蘆洲區鄰里公園
54mPARK溪墘公園
215mSCHOOL鷺江國小
400mPARK蘆洲公園
402mSCHOOL徐匯中學
496mPARK蘆洲區鄰里公園
564m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
60.1萬/坪
鄰案比價樣本
慶福名廈
成交月 2023/07
樓層：十層
坪數：46.7 坪
總價：2040.0萬
距離：191 m
久保麗馥邑
成交月 2024/11
樓層：十層
坪數：60.7 坪
總價：3108.0萬
距離：228 m
麗寶白金漢宮
成交月 2023/10
樓層：三層
坪數：26.8 坪
總價：1210.0萬
距離：322 m
鳳翔花園
成交月 2025/05
樓層：七層
坪數：43.1 坪
總價：2150.0萬
距離：486 m
常盛帝國
成交月 2024/08
樓層：八層
坪數：47.3 坪
總價：2500.0萬
距離：505 m