新花開
成交月 2024/09
樓層：九層
坪數：35.4 坪
總價：1488.0萬
距離：223 m
AI 淨單價演算結果
[45.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 0 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準45.3 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 0 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 36.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核37.4 ~ 52.8 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+11.4%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +11.4%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採可用實登樣本中位數總價1808萬
100萬8060萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
361萬
核貸金額
1,446萬
月付
5.5萬/月
建議年收
138萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是 37.4 萬/坪，這是基於當前市場狀況的合理價位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的山隆加油站可能影響居住品質，這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行的核貸上限為 52.82 萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 5 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.070013LNG: 121.430556RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局特搜
FIRE STATION
342m
impact
山隆加油站 福泰站(台塑)
GAS STATION
533m
impact
中油直營 泰山站
GAS STATION
712m
impact
泰山D/S
SUBSTATION
751m
impact
泰山第一公墓
CEMETERY
786m
impact
軌道交通動能
新莊副都心 (機場捷運)1932m
泰山 (機場捷運)2094m
新北產業園區 (機場捷運)3031m
防禦型機能圈
PARK半山雅簡易公園
383mPARK泰山憲訓公園
591mPARK和平公園
699mSCHOOL泰山國中
748mPARK楓樹河濱公園
812mSCHOOL泰山國小
942m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
尚無可用樣本。
鄰案比價樣本
48.4萬/坪
祥德莊園
成交月 2025/07
樓層：六層
坪數：47.4 坪
總價：2315.0萬
距離：262 m
盛溪八方
成交月 2025/09
樓層：九層
坪數：29.6 坪
總價：1514.0萬
距離：310 m
新北新加坡華園城堡
成交月 2025/09
樓層：十一層
坪數：38.8 坪
總價：1250.0萬
距離：339 m
德音報喜
成交月 2025/01
樓層：五層
坪數：33.9 坪
總價：1400.0萬
距離：386 m