台北親家

便利生活，成熟社區新北市土城區中央路二段159號
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 16
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AI 淨單價演算結果
[54.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 26 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    53.6 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -18.3% / 校正價 43.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 26 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    48.5 ~ 61.7 萬/坪

    土城暫緩為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +21.6%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+12.4%
鄰案季變化
-22.7%
最新價差
+1.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +12.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -22.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +1.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價638萬
355萬1480萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
128萬
核貸金額
510萬
月付
1.9萬/月
建議年收
49萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場波動，我們的出價基於 48.53 萬/坪，這是我們的心理防線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據資料顯示，鄰近的土城慈聖宮可能帶來噪音影響，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 61.7 萬/坪，我們不會超過此價格以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 20 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.976275LNG: 121.442156

嫌惡設施警示

土城慈聖宮
TEMPLE
211m
impact
土城五穀先帝廟
TEMPLE
272m
impact
台灣中油 土城站
GAS STATION
280m
impact
土城廣厚宮
TEMPLE
365m
impact
員仁福德宮
TEMPLE
375m
impact

軌道交通動能

埤塘 (萬大樹林線)409m
土城 (萬大樹林線)411m
土城 (板南線)411m

防禦型機能圈

PARK一棵樹與很多羊咩咩公
186m
PARK員林社區公園
228m
PARK土城區鄰里公園
322m
PARK金城公園
330m
PARK員仁休閒公園
436m
SCHOOL私立福瑞斯特高級中學
438m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
台北親家
成交月 2025/08
58.0萬/坪
樓層：八層
坪數：8.8 坪
總價：510.0萬
距離：-
台北親家
成交月 2025/07
53.7萬/坪
樓層：九層
坪數：25.0 坪
總價：1340.0萬
距離：-
台北親家
成交月 2025/07
54.9萬/坪
樓層：七層
坪數：25.0 坪
總價：1370.0萬
距離：-
台北親家
成交月 2025/06
57.0萬/坪
樓層：十四層
坪數：19.8 坪
總價：1130.0萬
距離：-
台北親家
成交月 2025/04
41.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：12.9 坪
總價：540.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
員林新城
成交月 2023/12
30.4萬/坪
樓層：二層
坪數：29.6 坪
總價：900.0萬
距離：186 m
合豐帝國銀座
成交月 2023/08
39.8萬/坪
樓層：十層
坪數：28.6 坪
總價：1135.0萬
距離：232 m
三星抱喜
成交月 2023/04
52.1萬/坪
樓層：二層
坪數：64.0 坪
總價：3150.0萬
距離：276 m
新官邸
成交月 2024/10
49.4萬/坪
樓層：五層
坪數：42.5 坪
總價：2098.0萬
距離：299 m
歡樂一百
成交月 2025/04
70.9萬/坪
樓層：十二層
坪數：38.9 坪
總價：2520.0萬
距離：413 m