合勤健康共生宅台北保健館
成交月 2024/01
樓層：八層
坪數：208.9 坪
總價：12000.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[45.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 18 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 67 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準57.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 18 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 57.5 萬/坪
參考周邊可比樣本 67 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核47.3 ~ 70.5 萬/坪
新莊頭前為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.6%
鄰案季變化
+53.3%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +53.3%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (17 筆)總價1445萬
100萬26900萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
289萬
核貸金額
1,156萬
月付
4.4萬/月
建議年收
110萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準是47.3萬/坪，這是我們的心理防線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有加油站，這可能會影響未來的流動性，我們需要在價格上進行調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限是70.54萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 20 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.042130LNG: 121.458942RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
三花加油站
GAS STATION
96m
impact
天璽玉石（骨灰罐，骨罐工
CREMATORIUM
271m
impact
全國加油站 思源路站
GAS STATION
303m
impact
璿智禮儀有限公司-新北
CREMATORIUM
364m
impact
新莊保元宮
TEMPLE
453m
impact
軌道交通動能
頭前庄 (中和新蘆線)340m
頭前庄 (環狀線)340m
幸福 (環狀線)789m
防禦型機能圈
SUPERMARKET全聯福利中心 新莊公園
223mPARK新莊區鄰里公園
251mSCHOOL思賢國小
499mPARK新莊公園
539mSCHOOL新莊國小
581mPARK中港三角公園
631m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
0.0萬/坪
合勤健康共生宅台北保健館
成交月 2023/09
樓層：六層
坪數：400.6 坪
總價：24165.0萬
距離：-
合勤健康共生宅台北保健館
成交月 2021/01
樓層：八層
坪數：38.0 坪
總價：1460.0萬
距離：-
合勤健康共生宅台北保健館
成交月 2020/11
樓層：十四層
坪數：37.7 坪
總價：1495.0萬
距離：-
合勤健康共生宅台北保健館
成交月 2020/10
樓層：十三層
坪數：38.0 坪
總價：1470.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
幸福琚
成交月 2025/06
樓層：十一層
坪數：33.7 坪
總價：2168.0萬
距離：279 m
禾豐Ⅱ
成交月 2025/01
樓層：八層
坪數：68.0 坪
總價：3028.0萬
距離：300 m
財經天廈
成交月 2023/07
樓層：十五層
坪數：78.2 坪
總價：3300.0萬
距離：306 m
新北心富麗
成交月 2024/04
樓層：十三層
坪數：58.0 坪
總價：2750.0萬
距離：309 m
新北皇家璽苑
成交月 2025/05
樓層：八層
坪數：23.6 坪
總價：1430.0萬
距離：319 m