合康太璞

理想的家庭居所，享受便利與教育資源新北市三重區環河北路三段106號
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 12
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AI 淨單價演算結果
[62.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 3 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    54.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 3 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -22.7% / 校正價 54.9 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54.3 ~ 62 萬/坪

    三重重陽橋引道附近為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +25.6%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-2.3%
鄰案季變化
-27.5%
最新價差
+8.3%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -2.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -27.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +8.3%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (3 筆)
總價4628萬
3575萬4845萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
926萬
核貸金額
3,702萬
月付
14.1萬/月
建議年收
352萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於市場支持價格，54.25萬/坪，這是我們的底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的加油站可能帶來的噪音問題，我們認為這應該反映在價格上。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的核貸上限，我們的出價不會超過62.01萬/坪。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 11 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.087110LNG: 121.495111

嫌惡設施警示

台灣中油 重陽橋站(自助
GAS STATION
265m
impact
北極真武廟
TEMPLE
478m
impact
興協宮
TEMPLE
631m
impact
三重北順宮
TEMPLE
672m
impact
全國加油站 洲美站
GAS STATION
743m
impact

軌道交通動能

三和國中 (中和新蘆線)1433m
徐匯中學 (中和新蘆線)1754m
三重國小 (中和新蘆線)1873m

防禦型機能圈

PARK淡水河畔公園
109m
PARK進安公園
144m
SCHOOL五華國小
295m
PARK五華公園
348m
SCHOOL新北高中
427m
PARK三重區鄰里公園
563m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
合康太璞
成交月 2023/11
62.4萬/坪
樓層：十層
坪數：87.6 坪
總價：4720.0萬
距離：-
合康太璞
成交月 2023/11
53.0萬/坪
樓層：六層
坪數：87.3 坪
總價：4628.0萬
距離：-
合康太璞
成交月 2023/03
59.0萬/坪
樓層：七層
坪數：68.7 坪
總價：3700.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
重揚官邸
成交月 2024/07
56.5萬/坪
樓層：九層
坪數：77.4 坪
總價：4373.0萬
距離：133 m
巴黎莫內
成交月 2025/05
56.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：26.4 坪
總價：1495.0萬
距離：142 m
極境大廈
成交月 2025/10
41.8萬/坪
樓層：二層
坪數：55.7 坪
總價：2330.0萬
距離：145 m
永恆之星
成交月 2023/11
50.6萬/坪
樓層：五層
坪數：118.1 坪
總價：5980.0萬
距離：168 m
城市美學
成交月 2025/05
52.0萬/坪
樓層：九層
坪數：50.6 坪
總價：2630.0萬
距離：212 m