合揚沐丰華

神岡區的理想居所，生活機能完善神岡區光復路30巷
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[36.4萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 46 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    35.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -2.8% / 校正價 33.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 46 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    37 ~ 39.8 萬/坪

    神岡都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +4.2%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+3.7%
鄰案季變化
+6.4%
最新價差
+4.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +3.7%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +4.4%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (14 筆)
總價1567萬
1430萬1885萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
313萬
核貸金額
1,253萬
月付
4.8萬/月
建議年收
119萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場冷凍狀態，我們的出價基於支撐價格37.04萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到鄰近寺廟可能帶來的噪音風險，我們認為這是合理的議價理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為39.76萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 1 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.255957LNG: 120.650642

嫌惡設施警示

神岡山皮寶山宮
TEMPLE
551m
impact
神岡無極敍緣宮
TEMPLE
615m
impact
台電神岡變電所(神岡S/S)
SUBSTATION
778m
impact
大雅朝聖宮
TEMPLE
939m
impact
正德電鍍廠
SUBSTATION
983m
impact

軌道交通動能

文心中清 (台中捷運綠線)9318m
文華高中 (台中捷運綠線)9402m
松竹 (台中捷運綠線)9777m

防禦型機能圈

PARK圳前仁愛公園
348m
PARK圳前仁愛公園（大飛機）
478m
PARK臺中市政府警察局跑步
488m
SCHOOLMelody音樂工作室｜台中鋼琴教
515m
PARK神岡福德兒童公園
636m
PARK公園
876m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
合揚沐丰華
成交月 2024/08
38.0萬/坪
樓層：全
坪數：43.5 坪
總價：1653.0萬
距離：-
合揚沐丰華
成交月 2024/08
38.2萬/坪
樓層：全
坪數：43.5 坪
總價：1665.0萬
距離：-
合揚沐丰華
成交月 2024/07
42.3萬/坪
樓層：全
坪數：43.4 坪
總價：1838.0萬
距離：-
合揚沐丰華
成交月 2024/07
38.1萬/坪
樓層：全
坪數：43.5 坪
總價：1660.0萬
距離：-
合揚沐丰華
成交月 2024/07
38.2萬/坪
樓層：全
坪數：43.5 坪
總價：1663.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
敦斐謙和樂
成交月 2025/07
40.0萬/坪
樓層：全
坪數：47.5 坪
總價：1900.0萬
距離：409 m
久樘南方童畫
成交月 2024/09
43.0萬/坪
樓層：六層
坪數：38.7 坪
總價：1374.0萬
距離：722 m
中科峇里島17
成交月 2025/12
37.7萬/坪
樓層：七層
坪數：45.3 坪
總價：1378.0萬
距離：806 m
富桂首席
成交月 2023/12
29.3萬/坪
樓層：四層
坪數：41.7 坪
總價：1193.0萬
距離：988 m
青清孝墅
成交月 2023/05
35.2萬/坪
樓層：全
坪數：54.2 坪
總價：1910.0萬
距離：1.04 km