合新NEW STAR世界之星
成交月 2013/10
樓層：六層
坪數：39.5 坪
總價：1532.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 49 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準37.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -17.6% / 校正價 35.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 49 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核36.1 ~ 44.8 萬/坪
五股洲子洋為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +36.4%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+13.3%
鄰案季變化
+2.8%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +13.3%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.8%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)總價1406萬
1255萬1565萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
281萬
核貸金額
1,124萬
月付
4.3萬/月
建議年收
107萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>基於市場分析，我們的出價基準是36.12萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近有五股賀聖宮，可能帶來噪音影響，我們認為這是壓價的合理依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為44.79萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 100 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.089983LNG: 121.446712RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
五股賀聖宮
TEMPLE
245m
impact
邱媽媽生命美學 五股
CREMATORIUM
376m
impact
新北武盛宮
TEMPLE
387m
impact
車容坊五股加油站(中油&
GAS STATION
589m
impact
五股區第二公墓
CEMETERY
643m
impact
軌道交通動能
蘆洲 (中和新蘆線)1801m
三民高中 (中和新蘆線)2737m
新北產業園區 (機場捷運)3375m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
42.9萬/坪
合新NEW STAR世界之星
成交月 2013/09
樓層：九層
坪數：39.9 坪
總價：1358.0萬
距離：-
合新NEW STAR世界之星
成交月 2013/09
樓層：十二層
坪數：39.9 坪
總價：1424.0萬
距離：-
合新NEW STAR世界之星
成交月 2013/09
樓層：十二層
坪數：39.9 坪
總價：1435.0萬
距離：-
合新NEW STAR世界之星
成交月 2013/09
樓層：四層
坪數：40.4 坪
總價：1353.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
麗寶微風天地
成交月 2025/09
樓層：十二層
坪數：33.7 坪
總價：1200.0萬
距離：80 m
上河園
成交月 2025/11
樓層：十五層
坪數：33.0 坪
總價：1325.0萬
距離：81 m
春城家
成交月 2024/04
樓層：三層
坪數：38.5 坪
總價：1592.0萬
距離：145 m
全坤尊峰_微風館
成交月 2025/05
樓層：二十層
坪數：54.7 坪
總價：2250.0萬
距離：158 m
幸福之星
成交月 2025/02
樓層：十五層
坪數：42.4 坪
總價：1500.0萬
距離：188 m