合眾MRT

合眾MRT：生活便利，交通便捷的理想選擇桃園市桃園區新生路87號旁
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 14 / B4
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AI 淨單價演算結果
[52.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 61 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    47.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +3% / 校正價 47.5 萬/坪

    參考周邊可比樣本 61 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    50.2 ~ 56 萬/坪

    桃園小檜溪為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 +0.2%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+5.3%
鄰案季變化
-6.7%
最新價差
+5.9%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +5.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -6.7%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +5.9%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價1407萬
1235萬1565萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
281萬
核貸金額
1,126萬
月付
4.3萬/月
建議年收
107萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場支撐位，我們的出價為50.2萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>周邊KTV設施可能影響未來轉售價值，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為56萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 61 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.996820LNG: 121.309069

嫌惡設施警示

小海豚視聽歌唱
KTV
102m
impact
大萬KTV
KTV
105m
impact
你會紅KTV
KTV
168m
impact
無極慈善堂
TEMPLE
257m
impact
新太陽城視聽歌唱城
KTV
258m
impact

軌道交通動能

永吉公園 (三鶯線)4707m
鶯桃福德 (三鶯線)4967m
國華 (三鶯線)5820m

防禦型機能圈

PARK桃園區鄰里公園
239m
PARK民族公園
281m
SCHOOL成功國小
339m
PARK朝陽森林公園
357m
SCHOOL桃園國中
423m
PARK文昌公園
462m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
合眾MRT
成交月 2026/01
54.2萬/坪
樓層：十層
坪數：36.5 坪
總價：1400.0萬
距離：-
合眾MRT
成交月 2026/01
54.5萬/坪
樓層：八層
坪數：36.9 坪
總價：1393.0萬
距離：-
合眾MRT
成交月 2025/12
54.7萬/坪
樓層：十一層
坪數：42.9 坪
總價：1468.0萬
距離：-
合眾MRT
成交月 2025/12
55.1萬/坪
樓層：十層
坪數：36.9 坪
總價：1414.0萬
距離：-
合眾MRT
成交月 2025/12
55.8萬/坪
樓層：十一層
坪數：43.4 坪
總價：1529.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
宜暘青安
成交月 2024/12
49.5萬/坪
樓層：五層
坪數：20.6 坪
總價：1018.0萬
距離：53 m
世中心
成交月 2019/03
20.6萬/坪
樓層：十層
坪數：30.0 坪
總價：618.0萬
距離：68 m
德友越
成交月 2026/01
56.5萬/坪
樓層：十三層
坪數：26.8 坪
總價：1407.0萬
距離：204 m
宜雄盛筵
成交月 2026/01
48.3萬/坪
樓層：十四層
坪數：66.2 坪
總價：2766.0萬
距離：307 m
佳陞吉市
成交月 2020/07
23.5萬/坪
樓層：十層
坪數：29.6 坪
總價：698.0萬
距離：327 m