合謙愛瑪市

完美生活機能，讓您安心居住桃園市桃園區日光路、青溪一路口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 15 / B4
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AI 淨單價演算結果
[30.8萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    37.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 31.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    31.7 ~ 50.6 萬/坪

    桃園小檜溪為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+20.8%
鄰案季變化
-13.1%
最新價差
-22.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +20.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -13.1%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -22.4%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價1401萬
1130萬2040萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
280萬
核貸金額
1,121萬
月付
4.3萬/月
建議年收
107萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基礎為31.69萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離149.2米的加油站可能帶來的噪音與空氣污染，我們認為這是合理的議價點。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行核貸上限，我們的最高出價不會超過50.56萬/坪，以避免過度追價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 102 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.001686LNG: 121.311621

嫌惡設施警示

台灣中油 北基朝陽加油
GAS STATION
149m
impact
台灣中油 日隆站
GAS STATION
243m
impact
無極慈善堂
TEMPLE
341m
impact
無敵號赤肉麵線桃園店
SUBSTATION
349m
impact
好樂迪 KTV 桃中店
KTV
423m
impact

軌道交通動能

永吉公園 (三鶯線)5039m
鶯桃福德 (三鶯線)5298m
國華 (三鶯線)6126m

防禦型機能圈

PARK小檜之心
242m
PARK朝陽森林公園
318m
PARK繽紛之丘
470m
PARK青溪公園
489m
PARK會稽河濱公園
536m
PARK寵物示範公園
563m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
合謙愛瑪市
成交月 2024/04
41.6萬/坪
樓層：十一層
坪數：46.9 坪
總價：1950.0萬
距離：-
合謙愛瑪市
成交月 2024/04
35.3萬/坪
樓層：四層
坪數：40.7 坪
總價：1435.0萬
距離：-
合謙愛瑪市
成交月 2024/01
31.8萬/坪
樓層：三層
坪數：48.7 坪
總價：1550.0萬
距離：-
合謙愛瑪市
成交月 2023/11
35.6萬/坪
樓層：十層
坪數：49.6 坪
總價：1768.0萬
距離：-
合謙愛瑪市
成交月 2023/10
34.2萬/坪
樓層：三層
坪數：46.5 坪
總價：1590.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
定泰清溪翫
成交月 2022/11
37.2萬/坪
樓層：十層
坪數：59.6 坪
總價：1820.0萬
距離：62 m
德友秀川
成交月 2024/01
58.8萬/坪
樓層：一層
坪數：41.3 坪
總價：2073.0萬
距離：84 m
亞昕森丰
成交月 2025/12
59.7萬/坪
樓層：十二層
坪數：34.6 坪
總價：1657.0萬
距離：101 m
麗寶南法莊園-普羅旺斯
成交月 2025/02
50.5萬/坪
樓層：四層
坪數：62.1 坪
總價：2690.0萬
距離：102 m
亞昕一見
成交月 2024/03
42.5萬/坪
樓層：二十一層
坪數：48.9 坪
總價：1925.0萬
距離：106 m