合雄心之丘

捷運旁的理想居所，讓生活更便捷！桃園市蘆竹區機捷路二段、埤腳街口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 8 / B2
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AI 淨單價演算結果
[40.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 13 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    31.4 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 31.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 13 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    26.4 ~ 33 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+4%
鄰案季變化
-17.4%
最新價差
+20.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -17.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +20.7%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (15 筆)
總價1328萬
1190萬1960萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
266萬
核貸金額
1,062萬
月付
4.0萬/月
建議年收
101萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場熱度，我們的出價底線是26.39萬/坪，這是基於市場支撐位的保守估值。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的平均單價顯示出一定的下行壓力，特別是考慮到社區溢價率為負。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為32.98萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 93 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.080031LNG: 121.289090

嫌惡設施警示

桃園市政府消防局第三
FIRE STATION
320m
impact
南崁變電所
SUBSTATION
598m
impact

軌道交通動能

山鼻 (機場捷運)445m
坑口 (機場捷運)2400m
機場第一航廈 (機場捷運)5044m

防禦型機能圈

PARK山鼻之願公園
153m
PARK山鼻之戀公園
182m
PARK山鼻之望公園
231m
PARK山鼻之聚公園
387m
PARK山鼻之舞公園
770m
SCHOOL公埔國小
952m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
合雄心之丘
成交月 2025/07
35.4萬/坪
樓層：七層
坪數：44.3 坪
總價：1570.0萬
距離：-
合雄心之丘
成交月 2025/05
34.1萬/坪
樓層：六層
坪數：44.3 坪
總價：1510.0萬
距離：-
合雄心之丘
成交月 2024/07
46.2萬/坪
樓層：一層
坪數：41.9 坪
總價：1560.0萬
距離：-
合雄心之丘
成交月 2024/03
48.4萬/坪
樓層：一層
坪數：43.0 坪
總價：1883.0萬
距離：-
合雄心之丘
成交月 2024/03
47.7萬/坪
樓層：一層
坪數：41.3 坪
總價：1660.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
和發F1
成交月 2024/01
24.7萬/坪
樓層：地下一層
坪數：20.3 坪
總價：500.0萬
距離：90 m
里厚
成交月 2022/03
28.5萬/坪
樓層：六層
坪數：37.9 坪
總價：913.0萬
距離：124 m
松綠翫
成交月 2024/05
54.7萬/坪
樓層：一層
坪數：18.7 坪
總價：1025.0萬
距離：190 m
新潤捷韻A10
成交月 2023/02
30.8萬/坪
樓層：十層
坪數：35.6 坪
總價：1097.0萬
距離：200 m
A10綻
成交月 2021/10
26.3萬/坪
樓層：九層
坪數：23.6 坪
總價：620.0萬
距離：206 m