名毅吾山-樂山區
成交月 2022/10
樓層：二層
坪數：54.3 坪
總價：2304.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 65 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準53.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 53.9 萬/坪
參考周邊可比樣本 65 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核50.9 ~ 57.9 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-21.8%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 -21.8%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價2364萬
2265萬2450萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
473萬
核貸金額
1,891萬
月付
7.2萬/月
建議年收
180萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是每坪 50.86 萬，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考量到附近的公設比偏高，以及周邊缺乏捷運站等交通便利性，這些都是壓價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為每坪 57.85 萬，這是我們的最高出價，超過此價銀行可能不予貸款。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 10 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.960475LNG: 121.512071RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
公館崙福德宮
TEMPLE
363m
impact
福建藍田陳廷玠之墓
CEMETERY
439m
impact
Smile 速邁樂 - 新店安坑站（汽油
GAS STATION
491m
impact
台亞安坑交流道站(直營+
GAS STATION
694m
impact
台灣中油 車子路站(自助
GAS STATION
843m
impact
軌道交通動能
景文科大 (安坑輕軌)672m
安康 (安坑輕軌)997m
耕莘安康院區 (安坑輕軌)1034m
防禦型機能圈
SCHOOL安坑國小
163mPARK新店區鄰里公園
175mPARK新店區鄰里公園
179mPARK安康森林公園
216mPARK安光公園
418mPARK瑠公紀念生態園區
653m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
46.5萬/坪
名毅吾山-樂山區
成交月 2022/07
樓層：二層
坪數：54.1 坪
總價：2299.0萬
距離：-
名毅吾山-樂山區
成交月 2022/05
樓層：四層
坪數：54.1 坪
總價：2324.0萬
距離：-
名毅吾山-樂山區
成交月 2022/04
樓層：四層
坪數：54.3 坪
總價：2364.0萬
距離：-
名毅吾山-樂山區
成交月 2022/04
樓層：五層
坪數：54.1 坪
總價：2322.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
名毅吾山II-靚山
成交月 2025/07
樓層：五層
坪數：37.3 坪
總價：1765.0萬
距離：47 m
耑美
成交月 2024/05
樓層：一層
坪數：30.8 坪
總價：1850.0萬
距離：47 m
風華
成交月 2025/05
樓層：七層
坪數：27.6 坪
總價：1500.0萬
距離：114 m
21City花園廣場
成交月 2025/09
樓層：九層
坪數：40.7 坪
總價：2150.0萬
距離：131 m
新北合唐儷賞
成交月 2023/10
樓層：七層
坪數：42.0 坪
總價：1675.0萬
距離：187 m