和境寓見

理性選擇，穩健投資桃園市觀音區忠孝一街(草福段390地號)
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 14 / B2
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[21.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 11 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    30 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 +15.5% / 校正價 30 萬/坪

    參考周邊可比樣本 11 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    32.6 ~ 34.4 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 -11.3%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+9%
鄰案季變化
-7.6%
最新價差
-17%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -7.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -17%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價749萬
680萬945萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
150萬
核貸金額
599萬
月付
2.3萬/月
建議年收
57萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基於32.64萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有保障宮等宗教設施，可能影響未來轉售價值，我們需要考慮這些因素。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為34.36萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 42 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.050382LNG: 121.140149

嫌惡設施警示

草漯 保障宮 (天上聖母)
TEMPLE
466m
impact
鑫鐵興工程行
SUBSTATION
658m
impact
保障
LANDFILL
754m
impact
玄清宮(桃園市觀音區)
TEMPLE
776m
impact
台灣中油 旭昇站
GAS STATION
814m
impact

軌道交通動能

大園 (機場捷運)7124m
橫山 (機場捷運)7761m
桃園體育園區 (機場捷運)8343m

防禦型機能圈

> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
和境寓見
成交月 2024/08
30.3萬/坪
樓層：二層
坪數：33.8 坪
總價：917.0萬
距離：-
和境寓見
成交月 2024/04
28.5萬/坪
樓層：九層
坪數：33.8 坪
總價：855.0萬
距離：-
和境寓見
成交月 2024/04
27.2萬/坪
樓層：四層
坪數：33.8 坪
總價：823.0萬
距離：-
和境寓見
成交月 2024/04
27.7萬/坪
樓層：十三層
坪數：33.5 坪
總價：830.0萬
距離：-
和境寓見
成交月 2024/03
27.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：33.8 坪
總價：818.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
苙閎尚萃
成交月 2025/04
28.9萬/坪
樓層：九層
坪數：50.6 坪
總價：1078.0萬
距離：106 m
嚮未來-蒔美
成交月 2026/01
28.7萬/坪
樓層：十三層
坪數：35.4 坪
總價：848.0萬
距離：302 m
和境初見
成交月 2024/08
36.5萬/坪
樓層：一層
坪數：43.8 坪
總價：1488.0萬
距離：704 m
鍾華HERO
成交月 2024/01
17.4萬/坪
樓層：二層
坪數：28.7 坪
總價：498.0萬
距離：725 m
合展大觀富域
成交月 2025/09
27.7萬/坪
樓層：四層
坪數：41.4 坪
總價：1059.0萬
距離：940 m