和碁澄園
成交月 2025/02
樓層：八層
坪數：73.7 坪
總價：2480.0萬
距離：-
AI 淨單價演算結果
[29.3萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 9 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 0 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準36.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 9 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -16.1% / 校正價 34.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 0 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核35.2 ~ 40.5 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 +0.1%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.1%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)總價2462萬
1755萬3180萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
492萬
核貸金額
1,970萬
月付
7.5萬/月
建議年收
187萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價應該以35.21萬/坪作為基礎，這是目前的市場支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該地區的交通便利性較低，距離最近的捷運站超過40公里，這對於日常通勤可能造成不便。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>由於銀行的保守估價為40.54萬/坪，我們應避免超過此價格，以確保未來的資產流動性。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 0 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 23.848569LNG: 120.929908RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
> [SAFE] 半徑範圍內未偵測到重大嫌惡設施。
軌道交通動能
大慶 (台中捷運綠線)41512m
九德 (台中捷運綠線)41837m
烏日 (台中捷運綠線)42377m
防禦型機能圈
MRT STATION豐樂公園 (台中捷運綠線)
42631m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
37.9萬/坪
和碁澄園
成交月 2024/07
樓層：八層
坪數：74.3 坪
總價：2500.0萬
距離：-
和碁澄園
成交月 2024/07
樓層：七層
坪數：56.6 坪
總價：1942.0萬
距離：-
和碁澄園
成交月 2024/06
樓層：八層
坪數：56.6 坪
總價：1966.0萬
距離：-
和碁澄園
成交月 2024/05
樓層：八層
坪數：56.6 坪
總價：1966.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
尚無可用樣本。