囍上宏

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流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 12 / B2
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AI 淨單價演算結果
[34.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 13 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    33.8 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 33.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 13 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    33.3 ~ 34.6 萬/坪

    政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-6.6%
鄰案季變化
-13.9%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -6.6%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -13.9%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價1308萬
1070萬1565萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
262萬
核貸金額
1,046萬
月付
4.0萬/月
建議年收
100萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於33.28萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到附近的土地公(延德宮)可能帶來的噪音風險，我們認為價格應有所調整。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為34.59萬/坪，我們不會超過此價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.978847LNG: 121.312601

嫌惡設施警示

土地公(延德宮)
TEMPLE
317m
impact
萬安生命禮儀 天主教聖
CREMATORIUM
378m
impact
邱媽媽生命美學 桃園
CREMATORIUM
430m
impact
桃園 大樹林 天后宮 (天上
TEMPLE
519m
impact
中油直營 介壽路站(數位
GAS STATION
770m
impact

軌道交通動能

永吉公園 (三鶯線)2963m
鶯桃福德 (三鶯線)3213m
國華 (三鶯線)4099m

防禦型機能圈

SCHOOL福豐國中
283m
PARK建新公園
288m
SCHOOL建德國小
369m
PARK延平公園
393m
PARK陽明運動公園
426m
PARK八德區鄰里公園
499m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
囍上宏
成交月 2022/01
32.0萬/坪
樓層：四層
坪數：43.4 坪
總價：1251.0萬
距離：-
囍上宏
成交月 2021/12
34.8萬/坪
樓層：一層
坪數：43.7 坪
總價：1358.0萬
距離：-
囍上宏
成交月 2021/12
34.6萬/坪
樓層：一層
坪數：37.5 坪
總價：1150.0萬
距離：-
囍上宏
成交月 2021/12
34.7萬/坪
樓層：一層
坪數：40.3 坪
總價：1238.0萬
距離：-
囍上宏
成交月 2021/12
34.4萬/坪
樓層：八層
坪數：37.5 坪
總價：1127.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
明築輝皇
成交月 2024/09
55.5萬/坪
樓層：十層
坪數：47.1 坪
總價：2222.0萬
距離：567 m
合雄新站
成交月 2025/11
47.9萬/坪
樓層：三層
坪數：47.4 坪
總價：1990.0萬
距離：746 m
百俊吾双
成交月 2023/06
41.9萬/坪
樓層：九層
坪數：48.3 坪
總價：1750.0萬
距離：773 m
佳陞豐禾
成交月 2026/01
43.2萬/坪
樓層：八層
坪數：48.0 坪
總價：1925.0萬
距離：884 m
京澄．大盈
成交月 2026/01
46.6萬/坪
樓層：五層
坪數：33.9 坪
總價：1425.0萬
距離：960 m