四川大樓
成交月 2025/07
樓層：八層
坪數：12.2 坪
總價：565.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 34 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準46.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -37.4% / 校正價 43.7 萬/坪
參考周邊可比樣本 34 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核44.4 ~ 52.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 +22.6%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.6%
鄰案季變化
+6.1%
最新價差
-18%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.6%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +6.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -18%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)總價510萬
320萬750萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
102萬
核貸金額
408萬
月付
1.5萬/月
建議年收
39萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷清，我們的出價基於44.39萬/坪，這是目前市場的合理支撐位。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>該物件距離加油站僅210.6公尺，可能帶來噪音與空氣污染，這是我們壓低價格的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行貸款上限為52.35萬/坪，我們不會超過此價格，以避免過度追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 6 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.993689LNG: 121.450709RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
中油加盟 北基冠軍站
GAS STATION
211m
impact
板橋遠東福德宮
TEMPLE
251m
impact
全國加油站 板橋四川路
GAS STATION
270m
impact
土城貨饒里德興宮
TEMPLE
424m
impact
土城瑞坤宮-天上聖母
TEMPLE
436m
impact
軌道交通動能
亞東醫院 (板南線)681m
海山 (板南線)945m
清水 (萬大樹林線)1407m
防禦型機能圈
PARK土城線形公園
281mPARK華德公園
310mSCHOOL信義國小
310mPARK華東公園
312mPARK板橋區鄰里公園
538mPARK信義公園
587m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
46.2萬/坪
四川大樓
成交月 2025/05
樓層：十二層
坪數：12.3 坪
總價：561.0萬
距離：-
四川大樓
成交月 2025/03
樓層：五層
坪數：8.0 坪
總價：420.0萬
距離：-
四川大樓
成交月 2024/11
樓層：十五層
坪數：9.4 坪
總價：400.0萬
距離：-
四川大樓
成交月 2024/11
樓層：十二層
坪數：12.9 坪
總價：588.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
新北皇甫市民樂藍寶石
成交月 2025/10
樓層：十八層
坪數：22.8 坪
總價：1350.0萬
距離：87 m
鴻龍
成交月 2025/05
樓層：七層
坪數：12.4 坪
總價：700.0萬
距離：633 m
第一站
成交月 2023/01
樓層：十七層
坪數：57.4 坪
總價：2518.0萬
距離：749 m
泰隆新貴族
成交月 2025/04
樓層：十三層
坪數：68.2 坪
總價：3100.0萬
距離：784 m
好旺來
成交月 2025/08
樓層：十五層
坪數：53.8 坪
總價：2380.0萬
距離：814 m