四月泊樂

完美的家庭生活圈，教育與休閒資源一應俱全！北屯區景賢路與祥順東路口
流動性: Active環境抗性: 低樓層: 12 / B3
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AI 淨單價演算結果
[22.6萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 71 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    47.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 43.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 71 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    44.1 ~ 51.1 萬/坪

    廍子特區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-0.2%
鄰案季變化
+0.8%
最新價差
+11.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -0.2%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +0.8%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +11.5%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (16 筆)
總價667萬
550萬715萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
133萬
核貸金額
533萬
月付
2.0萬/月
建議年收
51萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於銀行估價，44.1萬/坪是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>附近有藍色鑰匙創意設計有限公司，可能帶來噪音問題，這是我們需要考慮的風險。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為51.08萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 15 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.166899LNG: 120.729112

嫌惡設施警示

藍色鑰匙創意設計有限
PRISON
435m
impact
台中市北屯區廍子里大
TEMPLE
629m
impact
芒果樹福德宮
TEMPLE
630m
impact
台電大坑變電所(大坑D/S)
SUBSTATION
699m
impact
禾慈生命禮儀公司(台中
CREMATORIUM
734m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)2598m
舊社 (台中捷運綠線)2792m
松竹 (台中捷運綠線)3197m

防禦型機能圈

PARK廍子公園公廁
264m
SCHOOL斜槓棋遊教室【北屯 | 圍棋&
276m
PARK廍子公園
359m
PARK和祥公園
371m
PARK博愛公園
427m
SCHOOL迎子美語教育 English Adventureland
513m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
四月泊樂
成交月 2020/08
20.2萬/坪
樓層：一層
坪數：36.2 坪
總價：610.0萬
距離：-
四月泊樂
成交月 2020/07
24.0萬/坪
樓層：十一層
坪數：36.5 坪
總價：695.0萬
距離：-
四月泊樂
成交月 2020/07
23.9萬/坪
樓層：十一層
坪數：36.2 坪
總價：696.0萬
距離：-
四月泊樂
成交月 2020/06
24.1萬/坪
樓層：十層
坪數：36.5 坪
總價：696.0萬
距離：-
四月泊樂
成交月 2020/06
23.7萬/坪
樓層：九層
坪數：36.5 坪
總價：688.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
情定水蓮No.16
成交月 2025/10
48.5萬/坪
樓層：三層
坪數：85.4 坪
總價：3660.0萬
距離：204 m
大城11月
成交月 2021/09
26.9萬/坪
樓層：十一層
坪數：42.5 坪
總價：1070.0萬
距離：251 m
佳昂．太和
成交月 2024/05
73.4萬/坪
樓層：一層
坪數：21.9 坪
總價：1610.0萬
距離：298 m
知哲永樂
成交月 2025/05
51.1萬/坪
樓層：十層
坪數：35.9 坪
總價：1502.0萬
距離：352 m
櫻花活力水岸
成交月 2018/11
26.7萬/坪
樓層：四層
坪數：28.6 坪
總價：630.0萬
距離：360 m