國泰·旭

步行可達的學校與公園，為孩子創造優質成長環境！新北市新莊區榮華路一段、昌學街口
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 16 / B4
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AI 淨單價演算結果
[78.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 62 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    80.9 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 72.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 62 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    73.1 ~ 84.3 萬/坪

    新莊幸福為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-3.8%
鄰案季變化
+2.6%
最新價差
+1.6%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -3.8%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +1.6%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價3616萬
3210萬4825萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
723萬
核貸金額
2,893萬
月付
11.0萬/月
建議年收
275萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場熱度，我們的出價應該以73.12萬/坪作為基礎，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊的交易數據，該區域的房價相對較低，這是我們議價的有力依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為84.3萬/坪，我們不應超過這個價格，以免承擔過高的財務風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 214 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.055686LNG: 121.456889

嫌惡設施警示

新莊三鳳宮-中壇元帥
TEMPLE
493m
impact
中南北骨灰罈工廠/最便
CREMATORIUM
507m
impact
日景生命禮儀公司｜新北
CREMATORIUM
559m
impact
新莊幸安宮
TEMPLE
769m
impact
新北市政府消防局第二
FIRE STATION
843m
impact

軌道交通動能

新北產業園區 (環狀線)707m
新北產業園區 (機場捷運)707m
幸福 (環狀線)786m

防禦型機能圈

SCHOOL昌平國小
145m
PARK新莊區鄰里公園
148m
SCHOOL頭前國中
201m
PARK昌平公園
295m
PARK塭仔底溼地公園
375m
PARK福壽公園
420m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
國泰·旭
成交月 2024/05
76.5萬/坪
樓層：六層
坪數：57.3 坪
總價：3771.0萬
距離：-
國泰·旭
成交月 2024/04
76.4萬/坪
樓層：十四層
坪數：56.1 坪
總價：3663.0萬
距離：-
國泰·旭
成交月 2024/04
70.3萬/坪
樓層：二層
坪數：55.8 坪
總價：3370.0萬
距離：-
國泰·旭
成交月 2024/04
75.9萬/坪
樓層：三層
坪數：57.3 坪
總價：3745.0萬
距離：-
國泰·旭
成交月 2024/04
76.1萬/坪
樓層：十三層
坪數：56.1 坪
總價：3640.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
冠德天御
成交月 2024/10
64.1萬/坪
樓層：十二層
坪數：71.2 坪
總價：4060.0萬
距離：25 m
青青/雙橡園
成交月 2025/09
68.5萬/坪
樓層：三層
坪數：39.2 坪
總價：2450.0萬
距離：100 m
是東騰
成交月 2024/06
73.7萬/坪
樓層：八層
坪數：52.8 坪
總價：3515.0萬
距離：122 m
國泰曦·
成交月 2025/11
85.1萬/坪
樓層：十八層
坪數：37.8 坪
總價：2551.0萬
距離：154 m
家泰家悦
成交月 2023/12
70.0萬/坪
樓層：一層
坪數：63.7 坪
總價：4185.0萬
距離：167 m