國泰Plus+

步行可達的教育與綠地，為家庭提供理想的生活環境台中市北屯區崇德八路vs昌平路
流動性: Frozen環境抗性: 低樓層: 15 / B3
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AI 淨單價演算結果
[40.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 43 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    40.1 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 37.4 萬/坪

    參考周邊可比樣本 43 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    37.6 ~ 47 萬/坪

    十一期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-22.6%
鄰案季變化
--
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -22.6%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價1471萬
1160萬3225萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
294萬
核貸金額
1,176萬
月付
4.5萬/月
建議年收
112萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價基準為37.58萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>松竹福德廟距離232公尺，可能帶來噪音影響，這是我們議價的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為47萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.183798LNG: 120.686699

嫌惡設施警示

松竹福德廟
TEMPLE
232m
impact
台灣中油松竹路站 (直營)
GAS STATION
306m
impact
阿拉丁KTV
KTV
444m
impact
台中 松竹 慈安宮
TEMPLE
490m
impact
超級巨星自助式KTV 洲際崇
KTV
519m
impact

軌道交通動能

文心崇德 (台中捷運綠線)1279m
四維國小 (台中捷運綠線)1539m
松竹 (台中捷運綠線)1559m

防禦型機能圈

SCHOOL愛子塾 松竹小學堂
186m
PARK昌和公園
192m
SCHOOL個別指導明光義塾 台中
257m
PARK仁和公園
264m
SCHOOL吉瑞福教育機構 （吉瑞福
388m
PARK松竹公園
422m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
國泰Plus+
成交月 2018/06
36.1萬/坪
樓層：四層
坪數：41.5 坪
總價：1360.0萬
距離：-
國泰Plus+
成交月 2018/06
39.5萬/坪
樓層：十四層
坪數：41.5 坪
總價：1465.0萬
距離：-
國泰Plus+
成交月 2018/05
40.3萬/坪
樓層：十四層
坪數：41.6 坪
總價：1508.0萬
距離：-
國泰Plus+
成交月 2018/05
38.5萬/坪
樓層：十二層
坪數：41.5 坪
總價：1432.0萬
距離：-
國泰Plus+
成交月 2018/04
37.0萬/坪
樓層：六層
坪數：41.5 坪
總價：1382.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
坤聯富 紳活
成交月 2022/05
28.8萬/坪
樓層：二層
坪數：44.3 坪
總價：1195.0萬
距離：259 m
存美典藏-水建築
成交月 2025/08
59.8萬/坪
樓層：全
坪數：90.0 坪
總價：5380.0萬
距離：332 m
順天硯山行
成交月 2019/11
28.9萬/坪
樓層：六層
坪數：111.2 坪
總價：2926.0萬
距離：447 m
新業大塊藏硯
成交月 2024/07
61.9萬/坪
樓層：十四層
坪數：44.1 坪
總價：2450.0萬
距離：453 m
元城上階綠
成交月 2025/01
61.5萬/坪
樓層：八層
坪數：64.8 坪
總價：3399.0萬
距離：486 m