國聚之穎

在成熟的生活圈中找到您的理想家園南屯區大墩五街、大昌街
流動性: Hot環境抗性: 低樓層: 23 / B3
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AI 淨單價演算結果
[58.9萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸警戒區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 39 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    59.7 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 59.7 萬/坪

    參考周邊可比樣本 39 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    57.8 ~ 62.5 萬/坪

    五期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場偏熱，需留意追價造成銀行鑑價折減。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+1.4%
鄰案季變化
-1.4%
最新價差
-7.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +1.4%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -1.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -7.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (19 筆)
總價3447萬
3215萬3720萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
689萬
核貸金額
2,758萬
月付
10.5萬/月
建議年收
262萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場的波動性，我們的出價基於支撐位57.77萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊交易數據，該區域的價格低於平均，且無重大嫌惡設施，這是我們的議價依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為62.53萬/坪，我們不會超過此價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 126 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.141648LNG: 120.652357

嫌惡設施警示

台中聖子宮
TEMPLE
572m
impact
真觀心儀典(股)公司-禮儀
CREMATORIUM
603m
impact
台中南屯順濟宮
TEMPLE
642m
impact
大興里大興宮-福德正神
TEMPLE
710m
impact
台富
CREMATORIUM
716m
impact

軌道交通動能

南屯 (台中捷運綠線)585m
文心森林公園 (台中捷運744m
豐樂公園 (台中捷運綠線)1258m

防禦型機能圈

SCHOOL台灣優律思美學校
228m
PARK大進公園
347m
SCHOOL私立巨元幼稚園
421m
PARK光明公園
423m
PARK大忠公園
453m
PARK綠十八公園
489m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
國聚之穎
成交月 2025/09
58.9萬/坪
樓層：七層
坪數：64.2 坪
總價：3376.0萬
距離：-
國聚之穎
成交月 2025/06
58.1萬/坪
樓層：六層
坪數：64.2 坪
總價：3356.0萬
距離：-
國聚之穎
成交月 2025/02
65.0萬/坪
樓層：十七層
坪數：64.1 坪
總價：3667.0萬
距離：-
國聚之穎
成交月 2025/01
64.6萬/坪
樓層：十六層
坪數：64.1 坪
總價：3648.0萬
距離：-
國聚之穎
成交月 2024/12
62.5萬/坪
樓層：十四層
坪數：64.1 坪
總價：3537.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
鉅森匯
成交月 2026/02
55.9萬/坪
樓層：五層
坪數：61.9 坪
總價：2968.0萬
距離：198 m
鉅日若谷
成交月 2025/07
56.3萬/坪
樓層：三層
坪數：52.0 坪
總價：2508.0萬
距離：290 m
勝美敦美
成交月 2023/03
47.2萬/坪
樓層：二十一層
坪數：71.0 坪
總價：2918.0萬
距離：391 m
碧根迎白
成交月 2024/07
56.6萬/坪
樓層：三層
坪數：54.4 坪
總價：2546.0萬
距離：392 m
惠宇敦悅
成交月 2022/01
50.0萬/坪
樓層：四層
坪數：47.4 坪
總價：2128.0萬
距離：399 m