國賓山莊
成交月 2025/10
樓層：五層
坪數：78.5 坪
總價：2418.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 38 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準52.5 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 40.1 萬/坪
參考周邊可比樣本 38 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核40.9 ~ 64.4 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易量偏低，銀行估值通常更保守。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+7.8%
鄰案季變化
-10.6%
最新價差
-46.5%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +7.8%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -10.6%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -46.5%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價2293萬
2135萬2450萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
459萬
核貸金額
1,834萬
月付
7.0萬/月
建議年收
175萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷凍狀態，我們的出價基準是40.93萬/坪。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>觀自在金龍寶塔距離僅557.2米，這可能影響未來轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為64.44萬/坪，這是我們的談判天花板。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 2 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.958799LNG: 121.474750RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
觀自在金龍寶塔
CEMETERY
557m
impact
軌道交通動能
雙城 (安坑輕軌)2043m
玫瑰中國城 (安坑輕軌)2259m
廷寮 (萬大樹林線)2987m
防禦型機能圈
PARK綠中海社區公園
75m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
30.8萬/坪
國賓山莊
成交月 2023/08
樓層：二層
坪數：76.3 坪
總價：2168.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
宏普中央公園
成交月 2022/02
樓層：三層
坪數：46.4 坪
總價：2550.0萬
距離：67 m
綠野香坡祥和
成交月 2025/08
樓層：二層
坪數：35.8 坪
總價：688.0萬
距離：177 m
綠野香坡新鎮
成交月 2024/12
樓層：五層，電梯樓梯間
坪數：43.4 坪
總價：1020.0萬
距離：262 m
綠野香坡陽光山莊
成交月 2024/03
樓層：十六層
坪數：47.2 坪
總價：850.0萬
距離：319 m
湯泉綠中海
成交月 2024/08
樓層：一層
坪數：32.2 坪
總價：1273.0萬
距離：828 m