圓堡睦霖
成交月 2025/09
樓層：四層
坪數：34.5 坪
總價：1790.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 2 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 9 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準56.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 2 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 54.2 萬/坪
參考周邊可比樣本 9 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核55.6 ~ 62.3 萬/坪
十四期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
+21.1%
最新價差
-16.4%
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +21.1%
> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -16.4%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (2 筆)總價1718萬
1625萬1810萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
343萬
核貸金額
1,374萬
月付
5.2萬/月
建議年收
131萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價將從55.55萬/坪開始，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到距離混元一炁天光聖宮（母娘）僅264.4公尺，可能帶來噪音影響，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行的核貸上限為62.33萬/坪，我們不會超過這個價格。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 15 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.194158LNG: 120.666314RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
混元一炁天光聖宮（母娘）
TEMPLE
264m
impact
全國加油站 中清站
GAS STATION
676m
impact
超級巨星自助式KTV 經貿旗
KTV
689m
impact
台亞加油站(中清交流道
GAS STATION
867m
impact
台灣中油 南北通站
GAS STATION
902m
impact
軌道交通動能
文心中清 (台中捷運綠線)2291m
文華高中 (台中捷運綠線)2576m
文心崇德 (台中捷運綠線)3058m
防禦型機能圈
SCHOOL快樂音樂家 才藝美語安
394mSCHOOL臺中市北屯區新興國民
397mSCHOOL名翔學堂 - 安親課輔｜美語
478mSCHOOL禹文文教機構中清分校
489mSCHOOL健康學園
494mPARK同榮公園
518m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
61.0萬/坪
圓堡睦霖
成交月 2024/02
樓層：三層
坪數：34.0 坪
總價：1645.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
大山謙里
成交月 2025/01
樓層：一層
坪數：40.1 坪
總價：2285.0萬
距離：310 m
UNI-經貿
成交月 2025/12
樓層：四層
坪數：21.6 坪
總價：1326.0萬
距離：646 m
雅正YOUNG
成交月 2025/01
樓層：二層
坪數：60.6 坪
總價：2538.0萬
距離：878 m
寬展緣森
成交月 2026/02
樓層：九層
坪數：38.6 坪
總價：1880.0萬
距離：1.02 km
茂泰清冉
成交月 2023/03
樓層：三層
坪數：47.1 坪
總價：1445.0萬
距離：1.17 km