土城日月光

完美的家庭居住地，享受便利與舒適的生活！新北市土城區中央路二段21巷128號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 28 / B4
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[41.5萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 29 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    63 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 54.1 萬/坪

    參考周邊可比樣本 29 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    54.6 ~ 68.1 萬/坪

    土城暫緩為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+10.3%
鄰案季變化
-2.5%
最新價差
+16%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +10.3%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -2.5%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 +16%

> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (20 筆)
總價1744萬
1090萬2230萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
349萬
核貸金額
1,395萬
月付
5.3萬/月
建議年收
133萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考量到市場冷淡，我們的出價將鎖定在 54.62 萬/坪，這是我們的心理底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>根據周邊設施，如土城清潔隊員福場的存在，這可能影響居住品質，我們認為這是議價的合理理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為 68.06 萬/坪，這是我們的最高出價，避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 6 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.980560LNG: 121.440016

嫌惡設施警示

全國加油站 美城站
GAS STATION
152m
impact
全國加油站中華路站
GAS STATION
172m
impact
土城清潔隊員福場
INCINERATOR
209m
impact
中油加盟 亞柏土城站
GAS STATION
356m
impact
板城變電所
SUBSTATION
410m
impact

軌道交通動能

城林橋 (萬大樹林線)694m
埤塘 (萬大樹林線)931m
土城 (板南線)933m

防禦型機能圈

PARK員福社區公園
114m
SCHOOL私立裕德雙語實驗高中
228m
PARK土城區鄰里公園
341m
PARK日和公園
352m
PARK員林社區公園
428m
SCHOOL私立福瑞斯特高級中學
499m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
土城日月光
成交月 2024/08
73.3萬/坪
樓層：二十四層
坪數：31.1 坪
總價：2116.0萬
距離：-
土城日月光
成交月 2024/04
66.3萬/坪
樓層：十四層
坪數：31.1 坪
總價：1930.0萬
距離：-
土城日月光
成交月 2024/04
66.5萬/坪
樓層：二十二層
坪數：31.1 坪
總價：1950.0萬
距離：-
土城日月光
成交月 2024/03
66.4萬/坪
樓層：二十一層
坪數：31.1 坪
總價：1923.0萬
距離：-
土城日月光
成交月 2024/02
65.1萬/坪
樓層：十層
坪數：31.1 坪
總價：1885.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
昱揚華秀大廈
成交月 2024/05
46.0萬/坪
樓層：三層
坪數：54.0 坪
總價：2480.0萬
距離：612 m
昌興桐樂
成交月 2024/03
47.2萬/坪
樓層：六層
坪數：50.8 坪
總價：2400.0萬
距離：638 m
寶佳淳青
成交月 2026/01
53.5萬/坪
樓層：八層
坪數：43.5 坪
總價：2080.0萬
距離：655 m
國泰上城
成交月 2024/04
58.8萬/坪
樓層：八層
坪數：43.7 坪
總價：2570.0萬
距離：709 m
世界花園
成交月 2024/01
39.1萬/坪
樓層：全
坪數：101.8 坪
總價：3980.0萬
距離：738 m