地中海
成交月 2025/03
樓層：十七層
坪數：59.4 坪
總價：1630.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 5 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 22 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準22.9 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 5 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -33.6% / 校正價 21 萬/坪
參考周邊可比樣本 22 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核21.5 ~ 25.8 萬/坪
政策與信用管制會影響核貸成數與估值彈性。市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 +76%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+11%
鄰案季變化
+24.4%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [PROJECT] 同建案最新季變化 +11%
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +24.4%
> [WARNING] 同建案季變化或價差偏高，建議回到保守核貸區間檢核。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (5 筆)總價1238萬
1090萬1690萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
248萬
核貸金額
990萬
月付
3.8萬/月
建議年收
95萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>我們的出價基於21.49萬/坪，這是我們的資產保全底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊有五華公墓，這可能影響未來轉售價值。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行估價上限為25.77萬/坪，我們不會超過此價。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 8 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 25.134218LNG: 121.450913RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
新北市政府消防局第三
FIRE STATION
200m
impact
五華公墓
CEMETERY
644m
impact
台灣中油 竹圍站(加盟)
GAS STATION
817m
impact
車容坊關渡橋加油站(中
GAS STATION
840m
impact
光陽機車-機車鑑定站
GAS STATION
883m
impact
軌道交通動能
竹圍 (淡水信義線)915m
關渡 (淡水信義線)1909m
忠義 (淡水信義線)2302m
防禦型機能圈
> 尚無學校/公園資料。
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
27.5萬/坪
地中海
成交月 2025/02
樓層：六層
坪數：65.5 坪
總價：1418.0萬
距離：-
地中海
成交月 2023/07
樓層：十層
坪數：53.3 坪
總價：1238.0萬
距離：-
地中海
成交月 2023/05
樓層：十一層
坪數：53.3 坪
總價：1150.0萬
距離：-
地中海
成交月 2023/01
樓層：十六層
坪數：53.3 坪
總價：1158.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
春天戀人
成交月 2025/10
樓層：六層
坪數：25.6 坪
總價：720.0萬
距離：713 m
大好河山
成交月 2023/12
樓層：九層
坪數：20.2 坪
總價：1013.6萬
距離：972 m
關渡山水
成交月 2025/10
樓層：四層
坪數：39.3 坪
總價：1650.0萬
距離：1.05 km
富升關渡
成交月 2024/03
樓層：九層
坪數：51.1 坪
總價：1328.0萬
距離：1.25 km
春天芳鄰
成交月 2024/11
樓層：四層
坪數：23.2 坪
總價：1310.0萬
距離：1.30 km