坤聯富豐原匯

豐原區的生活便利與教育優勢豐原區豐原大道三段239巷87號
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 14 / B3
查看銷售建案591,樂居
AI 淨單價演算結果
[39.1萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 8 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 64 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    38.5 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 8 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -14.3% / 校正價 38 萬/坪

    參考周邊可比樣本 64 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    38.2 ~ 39.2 萬/坪

    豐原都市計畫為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
-1.9%
鄰案季變化
+2.4%
最新價差
-12.7%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 -1.9%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +2.4%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -12.7%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (8 筆)
總價1194萬
1145萬1225萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
239萬
核貸金額
955萬
月付
3.6萬/月
建議年收
91萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是38.21萬/坪，這是我們的心理護城河。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到該物件的社區溢價率為-14.3%，顯示出一定的議價空間。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行貸款的上限為39.19萬/坪，這是我們的談判天花板，避免追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 7 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.238673LNG: 120.724148

嫌惡設施警示

慈鳳宮
TEMPLE
589m
impact
臺中無極承天宮勅建包
TEMPLE
630m
impact
鎮宮福德祠
TEMPLE
673m
impact
台灣中油 豐南站(加盟&自
GAS STATION
762m
impact
豐原廣福宮-天上聖母
TEMPLE
801m
impact

軌道交通動能

北屯總站 (台中捷運綠線)6388m
舊社 (台中捷運綠線)6446m
松竹 (台中捷運綠線)6762m

防禦型機能圈

SCHOOL吉的堡美語-豐田分校
257m
PARK南陽公園
284m
SCHOOL臺中市豐原區豐田國民
318m
PARK永康公園暨永康福德祠
332m
PARK豐原水資源回收中心公
451m
SCHOOL超優芝蔴街美語-豐田分
455m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
坤聯富豐原匯
成交月 2026/01
39.2萬/坪
樓層：四層
坪數：34.7 坪
總價：1168.0萬
距離：-
坤聯富豐原匯
成交月 2025/09
40.7萬/坪
樓層：八層
坪數：34.7 坪
總價：1215.0萬
距離：-
坤聯富豐原匯
成交月 2025/09
40.7萬/坪
樓層：八層
坪數：34.7 坪
總價：1205.0萬
距離：-
坤聯富豐原匯
成交月 2025/09
38.5萬/坪
樓層：四層
坪數：34.7 坪
總價：1158.0萬
距離：-
坤聯富豐原匯
成交月 2025/06
39.9萬/坪
樓層：三層
坪數：34.7 坪
總價：1195.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
磐月靜好
成交月 2022/03
27.5萬/坪
樓層：全
坪數：61.9 坪
總價：1700.0萬
距離：145 m
豐閱聚心
成交月 2023/06
30.3萬/坪
樓層：六層
坪數：27.8 坪
總價：810.0萬
距離：556 m
圓寶大道苑
成交月 2024/10
38.7萬/坪
樓層：三層
坪數：14.7 坪
總價：515.0萬
距離：671 m
權鴻一品苑II
成交月 2022/06
36.8萬/坪
樓層：五層
坪數：11.0 坪
總價：404.0萬
距離：759 m
南陽敦峰
成交月 2024/11
36.8萬/坪
樓層：四層
坪數：44.0 坪
總價：1480.0萬
距離：765 m