坤聯富馥琚
成交月 2025/11
樓層：全
坪數：118.0 坪
總價：5400.0萬
距離：-
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]
以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。
重點說明
- 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 1 筆，建立估值錨點。
- 周圍行情：周邊可比樣本 72 筆，用於校正個案偏差。
- 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
- 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
- 1. 實價登錄基準40.4 萬/坪
以同建案與近似物件交易樣本 1 筆作為起始價格帶。
- 2. 周圍行情校正溢價率 -100% / 校正價 40.4 萬/坪
參考周邊可比樣本 72 筆，排除極端值後進行價格回歸。
- 3. 環境修正-4%
偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。
- 4. 政策影響檢核33.2 ~ 48.1 萬/坪
九期重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場交易穩定，估值可採可比區間中位帶。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。
歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
--
鄰案季變化
-14.1%
最新價差
--
AI_DIAGNOSTICS_LOG
> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...
> [MARKET] 周圍行情最新季變化 -14.1%
> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。
核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (1 筆)總價5400萬
160萬6050萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
1,080萬
核貸金額
4,320萬
月付
16.4萬/月
建議年收
411萬
DTI_STRESS_WARNING
試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。
議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]
以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。
INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>考慮到市場的波動性，我們的出價基於33.15萬/坪，這是我們的防禦底線。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>鄰近藍月亮 KTV 可能帶來的噪音風險，這是我們壓低價格的依據。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>根據銀行的保守估價，我們的最高出價不應超過48.05萬/坪，以確保不追高。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 10 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.144470LNG: 120.704082RADIUS: 1KM
嫌惡設施警示
藍月亮 ktv 視聽娛樂
KTV
244m
impact
臺中市政府消防局第七
FIRE STATION
336m
impact
台灣中油 自由站
GAS STATION
340m
impact
故鄉庭園自助式KTV-旱溪店
KTV
440m
impact
台塑直營 台亞精武站
GAS STATION
487m
impact
軌道交通動能
四維國小 (台中捷運綠線)3165m
文心崇德 (台中捷運綠線)3660m
松竹 (台中捷運綠線)4072m
防禦型機能圈
PARK長福公園
207mPARK樂豐公園
298mPARK東英拾光公園
387mPARK樂明公園
389mSCHOOL東英國中
419mPARK十甲公園
433m實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
57.4萬/坪
鄰案比價樣本
熊都敘建築
成交月 2024/03
樓層：一層
坪數：39.0 坪
總價：1912.0萬
距離：339 m
坤聯富悅幸福
成交月 2024/08
樓層：四層
坪數：35.0 坪
總價：1269.0萬
距離：363 m
敘DOS
成交月 2025/08
樓層：十二層
坪數：57.3 坪
總價：3758.0萬
距離：427 m
坤悅高飛
成交月 2022/03
樓層：一層
坪數：47.0 坪
總價：1610.0萬
距離：534 m
允將沐溡
成交月 2025/08
樓層：八層
坪數：55.0 坪
總價：2802.0萬
距離：582 m