坤聯發中科匯

完美的家庭居住環境，教育與休閒兼具！西屯區安和路、永康街
流動性: Cold環境抗性: 低樓層: 14 / B3
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AI 淨單價演算結果
[39.0萬/坪]
> _已剔除車位價格灌水與虛坪異常值
銀行核貸安全區
銀行標準化鑑價流程 [STRATEGY_MATRIX]

以實價登錄為基準，依序加入周圍行情、環境修正與政策影響，形成可回溯的核貸估值步驟。

重點說明
  • 實價登錄：同建案/同社區成交樣本 20 筆，建立估值錨點。
  • 周圍行情：周邊可比樣本 18 筆，用於校正個案偏差。
  • 環境修正：納入嫌惡設施、生活機能與風險因子，調整估值折溢價。
  • 政策影響：檢核信用管制、區域供給與市場動能對核貸成數的衝擊。
計算價格步驟
  1. 1. 實價登錄基準
    55.3 萬/坪

    以同建案與近似物件交易樣本 20 筆作為起始價格帶。

  2. 2. 周圍行情校正
    溢價率 -100% / 校正價 52.8 萬/坪

    參考周邊可比樣本 18 筆，排除極端值後進行價格回歸。

  3. 3. 環境修正
    -4%

    偵測到 3 項環境風險，估值採保守修正。

  4. 4. 政策影響檢核
    53.1 ~ 59.6 萬/坪

    單元一重劃區為高密度住宅區，生活機能成熟，公共建設完善，區域建設與交通建設將影響房價。 市場供給仍在去化，議價與核貸空間仍需保守評估。 近季價格動能 0%，已併入政策風險檢核。

歷史季線動能監控 [SYS.TREND_MONITOR]
建案季變化
+0.5%
鄰案季變化
+36.6%
最新價差
-11%
AI_DIAGNOSTICS_LOG

> 系統比對同建案與周圍行情的季度均價變化軌跡...

> [PROJECT] 同建案最新季變化 +0.5%

> [MARKET] 周圍行情最新季變化 +36.6%

> [SPREAD] 同建案相對周圍行情價差 -11%

> [SAFE] 同建案與周圍行情變化仍在可控範圍，趨勢結構穩定。

核貸壓力演算 [SYS.STRESS_TEST]
總價預設採同建案實登中位數 (18 筆)
總價2994萬
2795萬3210萬
Rate 利率2.20%
0.10%10.00%
LTV 成數80.0%
50%90%
貸款年限30 年
10 年40 年
DTI 負債比48.0%
10%80%
自備款
599萬
核貸金額
2,395萬
月付
9.1萬/月
建議年收
228萬
DTI_STRESS_WARNING

試算以 DTI 48.0% 為基準。
建議將月付控制在家庭月收入的 1/3 以內，避免現金流壓力過高。

議價戰術節點流程 [STRATEGY_MATRIX]

以分段節點方式執行攻防話術，逐步鎖定底價、放大數據優勢並完成風控收斂。

INIT[DEFENSIVE_OPENING]
錨定 1SD 支撐位，建立護城河。
>根據市場分析，我們的出價底線是53.06萬/坪，這是基於銀行估價的保守價格。
EXEC[DATA_STRIKE]
注入近期實價登錄陣列，迫使回歸物理真相。
>考慮到周邊有寺廟，可能帶來噪音風險，這是我們壓價的理由。
TERM[RISK_LIMITER]
觸發追價斷路器機制，將銀行核貸天花板武器化。
>銀行核貸上限為59.55萬/坪，我們不會超過這個價格，以避免追高風險。
ENV Tactical View
環境雷達總覽 [SYS.ENV_SCANNER]多圖層空間風險掃描
社區去化速度 3 筆/近一年，請搭配議價節奏。
地圖載入中...
LAT: 24.185067LNG: 120.626076

嫌惡設施警示

水堀頭永安宮
TEMPLE
198m
impact
西屯靈玄宮
TEMPLE
239m
impact
台灣中油千越西屯加油
GAS STATION
419m
impact
福雅宮福德正神
TEMPLE
506m
impact
台灣中油 北基世貿站(加
GAS STATION
820m
impact

軌道交通動能

文心櫻花 (台中捷運綠線)3384m
市政府 (台中捷運綠線)3450m
文華高中 (台中捷運綠線)3795m

防禦型機能圈

SCHOOL永安館
145m
SCHOOL臺中市西屯區永安國民
150m
PARK永安公園
229m
PARK福安公園
231m
SCHOOL進學塾個別指導 台中福
522m
SCHOOL英格蘭英語學校
566m
實戰彈藥
MOBILE FIELD PACK
同案比價樣本
坤聯發中科匯
成交月 2025/05
58.9萬/坪
樓層：十二層
坪數：68.7 坪
總價：3170.0萬
距離：-
坤聯發中科匯
成交月 2025/01
58.6萬/坪
樓層：十二層
坪數：68.7 坪
總價：3160.0萬
距離：-
坤聯發中科匯
成交月 2024/08
54.0萬/坪
樓層：四層
坪數：69.7 坪
總價：2950.0萬
距離：-
坤聯發中科匯
成交月 2024/08
55.6萬/坪
樓層：九層
坪數：67.9 坪
總價：2988.0萬
距離：-
坤聯發中科匯
成交月 2024/07
58.4萬/坪
樓層：九層
坪數：68.8 坪
總價：3145.0萬
距離：-
鄰案比價樣本
寶輝世紀莊園
成交月 2024/05
68.2萬/坪
樓層：三層
坪數：67.2 坪
總價：3725.0萬
距離：416 m
寶輝國際莊園
成交月 2024/06
73.9萬/坪
樓層：十七層
坪數：55.3 坪
總價：3550.0萬
距離：504 m
寶輝THE TOWER
成交月 2026/01
80.8萬/坪
樓層：二十六層
坪數：65.5 坪
總價：3962.0萬
距離：519 m
怡華豐采
成交月 2018/09
26.2萬/坪
樓層：八層
坪數：65.7 坪
總價：1580.0萬
距離：782 m
寓上福星
成交月 2021/02
31.3萬/坪
樓層：二層
坪數：49.3 坪
總價：1390.0萬
距離：1.18 km